旧改助力深圳示范区建设 多家机构集体上调佳兆业（01638）评级

（原标题：旧改助力深圳示范区建设 多家机构集体上调佳兆业（01638）评级）

9月18日午后，旧改大王佳兆业(01638)股价一度飙涨逾8%，盘中最高价达3.48港元，最终收盘涨幅达6.58%，领涨内房股。

值得注意的是，近期佳兆业集团港股通持股比例持续提升，截至9月13日港股通持股占比达4.7%，较年初的3.04%显著提升了1.66个百分点。基于公司在盈利能力、财务稳健性、增长持续性等核心纬度全面取得的均好性发展，以及粤港澳大湾区和深圳建设社会主义先行示范区的充分利好，嗅觉灵敏的投资者已经开始用行动投票了。

2019年以来，佳兆业积极应对楼市变化，制定了灵活的销售策略，销售增速再次实现突破。根据乐居财经研究院发布的《2019上半年中国50强房企权益销售增幅榜》，佳兆业位居上半年中国50强房企权益销售增幅榜第4位。

因而中期业绩发布后，佳兆业股价表现出了持续上涨的良好态势。九月以来，十三个交易日累计涨幅高达25.46%。

与此同时，多家券商和研究机构都将佳兆业加入覆盖和推荐名单，表示看好公司中长期发展。近日包括安信证券、国信证券等在内机构，因认可佳兆业“地产开发+城市更新”模式，预估公司持续发展的同时能效保证盈利水平，纷纷上调佳兆业评级至“买入”。

好事成双，9月17日举行的中共深圳市委六届十二次全会上，就建设中国特色社会主义先行示范区，深圳拿出了详细行动方案。作为“深圳建设先行示范区”的主要受益者，投资者分享佳兆业价值红利指日可待。

旧改价值释放：销售、利润步入高速发展轨道土地储备一直是地产公司无可争议的核心竞争力之一，被誉为旧改专家的佳兆业，因其优质的土储质量，和较强的去化和变现能力，在房地产逆周期中更显优势。

中期业绩报告显示，佳兆业拥有近3200万平方米占地面积的旧改储备(未纳入土储)，在大湾区内共有128个旧改项目，包括深圳的88个项目、广州的12个项目及中山的18个项目，可带来近两万亿的货值。佳兆业集团管理层表示，由于按照会计成本法入账，公司已纳入土储和尚未纳入土储的旧改项目价值均被严重低估，两万亿货值有待重估释放。

安信证券指出，佳兆业总土储面积约2580万平米，估计总货值约5000亿元，约90%在一、二线热点城市，其中深圳约占四分之一；旧改储备中约1000万平米位于深圳，以容积比2倍及回迁比率50%作假设，有关深圳的旧改项目将可带来4500亿的货值。

一直以来，旧改项目转化周期较长、利益错综复杂的问题，成为阻碍一些地产公司实现快速增长的一个重要原因，但这对于有着“旧改大王”之称的佳兆业，似乎并不是大问题。

2019上半年，佳兆业由旧改转化而来的高利润型项目销售取得佳绩，包括深圳盐田佳兆业城市广场、深圳佳兆业未来城、深圳平湖佳兆业广场，均为集团贡献了高毛利。其中盐田城市广场作为深圳盐田区最大的旧改项目，属于集团的粮仓型项目，而深圳佳兆业未来城毗邻大运中心及大学城，频夺销冠，深圳平湖佳兆业广场销售的住宅及公寓产品也表现优异。

国元证券指出，佳兆业过去10年平均每年转换建筑面积约94万平米，而2018年已转化57万平米土地储备，货值约334亿；公司预计未来5年约1014万平方米的可售面积实现供地，带来约5394亿的可售货值，从而保障了公司销售的增长及毛利水平的提升。

基本面持续改善：盈利能力持续加强、杠杆水平稳步回落佳兆业重点布局都市圈核心城市以及对质量管控的溢价能力不断强化，加城市更新高利润型项目入市销售，使得整体盈利能力持续提升。

2019上半年，佳兆业营业收入同比增长34%至201.1亿元；毛利67.1亿元，同比增长42%；净利润达到27.8亿元，同比增长24%；本公司持有人应占溢利28.4亿元，同比大涨67%；本公司持有人应占核心净利润同比增长55%达到27.5亿元。

与盈利提升同步，佳兆业近年来坚持降杠杆的努力也见到了成效。报告显示，上半年公司净负债率下降45个百分点，公司速动比率保持在1.3倍的良好水平，现金及银行存款账面值较去年底增长31%至300亿元，完全覆盖1年内到期债务且有结余。公司优化债务结构成效显著境内融资方面，佳兆业2019上半年获深交所批准逾人民币90亿元的四项资产支持专项计划额度。截至目前，集团已成功发行4.75亿元海上航运客票收入ABS、6.85亿购房尾款ABS及5.55亿供应链金融ABS。专项计划的发行，推动了公司融资多元化，对于调整整体债务结构，降低融资成本，强化现金流管理具有积极作用。

2019年5月，佳兆业还首次获得了国际三大评级机构的信贷评级：穆迪、标普、惠誉分别给予公司 B1、B、B的发行人评级，展望稳定。研究机构指出，国际信贷评级将有助于公司拓宽融资渠道，进一步提升债券交易的流动性。

9月17日，深圳市相关领导就《深圳市建设中国特色社会主义先行示范区的行动方案(2019-2025年)》作说明，明确全面开启建设中国特色社会主义先行示范区新征程。深圳将加快构建与国际接轨的开放型经济新体制、扩大人民有序政治参与、用足深圳经济特区立法权，以及率先形成共建共治共享共同富裕的民生发展格局等。

研究机构指出，随着深圳建设先行示范城市，佳兆业长期扎根深圳的优势将进一步凸显，迎来属于自己的“黄金时代”。