新大正：A股稀缺的物业股，天然的现金牛，3年就做到业务量翻倍，刚拿下空间巨大的大兴机场业务，分析师直接说比南都物业更值钱

新大正今日开板，当前市值51亿，作为A股第一家独立IPO非住宅物业，可重点关注。

1、这是个什么样的行业？——非住宅物管行业情况

（1）行业空间预期差较大

18年底我国物管面积280亿方，非住宅约占半壁江山，行业500强总营收中非住宅收入占比52.4%。相较住宅，非住宅市场及整合空间更大，仅机场+学校细分市场近千亿规模，尚无较强竞争者。

（2）行业现金流特别好：第一，物业费收缴率特别高，行业平均94%；第二，基本不存在应收账款。

（3）行业属性及红利显著：2-3年提价周期保证毛利率稳定+业主需求导向特色增值服务实现产品延展+分散市场提供整合机遇+细分市场口碑效应极强。

2、这是个什么样的公司？新大正公司概况

（1）公司未来成长逻辑及竞争力

①非住宅类业务占绝对优势

公司是业内少有的以非住宅类业务为主体的物业服务商，2019H1公共物业及学校物业收入占比接近3/4，住宅物业收入仅占13%。

机关类（和政府关系良好）：覆盖重庆11个行政区域（主要集中在城市核心区域）的政府机关物业项目。

高校类（目前拓展广度最大）：业覆盖重庆最知名高校，41%公立高校、29%高校。

机场类（发展迅猛，全国拓展的引擎）：覆盖全国8个门户机场，从重庆江北到北京首都、浙江萧山，再到最新签的北京大兴（迄今为止新大正物业的最大项目，无论是知名度还是盈利空间都巨大）

住宅类：以公租房物业为主，占重庆市场1/5。

②起步于重庆，逐步向周边地区扩展

2016至2019H1，公司在重庆以外在管项目由50个增至100个，在管面积由1554万平增至2217万平。在重庆本地业务高增长的同时，对重庆市场的依赖度也在降低。

③学校、公共物业市场地区分隔效应较为明显，公司有望成为“西南王”

根据公司市场调研数据，各地高校物业、公共物业市场主体仍以本地物业为主，外地物业为辅，地区分隔效应显著。公司在校园物业市场主要竞争公司集中在东部，不产生直接的地区竞争关系。

（2）财务方面

①天然现金牛，预收属性无应收账款，18年收到现金9亿+，净额1亿+。

②19Q1-3毛利率20.8%、净利率10.4%且持续提升，盈利能力稳定。

③轻资产属性roe高，18年达37%，本次IPO募资5亿有效增强资本实力持续提升盈利。

3、同业比较：位于中间梯队，未来业绩潜力较大

公司2018年营收为8.8亿元，净利润8800多万，营收规模在全国百强物管中也只处于中上水平，但盈利方面在第三方物管公司中居前列。对标已上市的南都物业也是如此。目前累计签约面积超过6000万平，不及重组中航善达（1.5亿平，已上市物管企业第一位），与南都相近。但公司非住宅类业务占比超80%，盈利能力更高，如果按PE予以估值，公司上市后合理市值理应超过南都物业。