地产企业难回曾经“好日子”

起底地产股颜值有多高

◎策划：《红周刊(博客,微博)》编辑部

编者按：随着一系列放松政策的出台，房地产行业再次燃情中国经济，二级市场的房地产股也迎来异动。不过，这次政府的主动去库存，已经难以复制房地产曾经的辉煌。在资本市场，地产股的颜值有多高呢？券商对于房地产股的未来较为乐观，而公募、私募的态度则谨慎而有选择。但机构却较一致认为，转型是房地产的生存之道，由此演绎的投资机会也值得投资者关注，特别是符合国家发展转型的大健康领域。

地产企业难回曾经“好日子”

《红周刊》作者 李壮

最近，上海（楼盘）、广州（楼盘）和杭州（楼盘）等地连续曝出排队买房现象，更有甚者拿着棉被连夜排队只为入手一套房。北京（楼盘）、深圳（楼盘）更是概莫能外，消失几年的“坐地涨价”几十万的现象“王者归来”。即便记者所住小区（北京通州）门口的房产中介门店,也比春节前多了不少看房人，销售们就如曹云金的相声所说：“先生，赶紧买吧，房价就要涨了！”

这些现象的背后都来自房地产市场的政策放松。住建部政策研究中心研究员王珏林在接受《红周刊》采访时表示：“国家推出系列房地产普惠政策的目的是去库存，促进经济和社会平稳发展。因此，房地产市场会以稳健发展和企业兼并重组为特点，当然房地产企业不要期待以前的好日子会回来。”此外，采访中也有分析人士表示，虽然管理层为了提振经济“操碎了”心，但在去库存大主题下，还是存在行政干预过多，市场化手段偏弱的弊端。

“去库存”大主题与“泡沫”疑问

近期，从中央到各部委以及地方落实房地产去库存的政策可谓迅速，原来执行限购政策的部分城市直接变为全面松绑和刺激。比如沈阳，一度发布未超过5年的大学毕业生购房可实行“零首付”政策，但随即更正为“研究中”。这项政策实际与央行发布的首套房首付比例最低20%的政策明显抵触。而在广东，提出了包括有效释放农业转移人口城镇购房需求、推进住房制度改革等措施。此外，广东省还要求根据商品房库存规模及去库存任务完成情况，适度调节相应类型土地供应规模，必要时暂停新增房地产开发用地供应。这个举措与财政部、央行等几部委同时发文要求各地规范土地储备和资金管理、关闭增加土地供应大门不谋而合。

房地产新政策也让一线和经济发达城市的房价迅速走强，更刺激了房地产企业“聚焦”核心城市的热情。

据亚豪机构统计，在刚刚过去的2015年，北京土地市场经历了前三季度惨淡、年底放量的过程。全年共有109宗，比2014年减少32宗；出让地块的建设用地面积合计706.8万平方米，同比分别减少25%，创近8年来的新低；其中，50宗宅地，住宅用地楼面单价16670元，同比上涨15%。土地出让金总计2032亿，创历史最高记录。而同为一线城市的广州、深圳、上海和北京类似。到今年1月，杭州、南京（楼盘）等二线中心城市接过接力棒，屡现“地王”。 与一线及其他核心城市“地王”景象不同的是，2016年1月份，全国300个城市经营性土地成交金额910亿元，同比大跌23%；成交建筑面积2615万平方米，同比骤降45%，为近5年1月份新低。

因此有分析认为，土地市场分化将加剧，房地产企业将整合重组，落后企业将被淘汰出局。有数据显示，2015年地产市场前20名企业投入一线和其他核心城市土地市场的资金占年度总投资的50%以上，扎堆核心城市的趋势显现。

地价超过房价，面粉贵过面包的现象，是否预示着新一轮泡沫的形成？

对此，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌向记者表示：“这是正常现象。人口向大中城市集中，追求机会和更好的生活，这是必然趋势。有评论人士把中国现阶段和日本上世纪90年代地产泡沫破裂的时候做类比，这并不科学。那时候，日本已经完成城镇化进程，我们现在的城镇化率只有55%，还处于城镇化进程当中。”

王珏林也持相同看法，只不过“房地产企业不要期望以前的好日子会回来”，王珏林指出，“现在正值政策调整期，聪明的企业应抓住机遇。比如，顺应行业整合趋势，重新确定发展方向，找到市场需求和政府导向的结合点。需要说明的是，政府政策也是根据市场需求变化做出的，一旦过热就可能进行微调。”

至于分析人士对房地产市场因“加杠杆”带来的金融体系和整体经济的潜在风险，王珏林指出，银行最优先的任务是稳定运行、安全运行，其次才是盈利，“只要楼市不塌，对这个问题不必过于担心”。

优惠政策“存漏洞”之忧

不过，对于当前的房地产优惠政策的预期效果，市场中也存在不同声音。

中恒星光金融控股董事的韩毓祥是中国房地产市场的观察者和记录者，他向《红周刊》记者表示：“政策对房价的影响往往是临时而短期的，长期影响有限。特别是对北京、上海等一线城市，政府之前想通过限购、限贷阻挡投资客，但房价还是创了新高。当前的刺激政策以去库存为目的，这显然会有一定效果。比如做一些补贴，一个商品以前卖5000现在卖4900，可能会有人多买一点点。但会不会买很多，我觉得可能未必。房地产有两个属性，一个是居住属性，一个资产属性。作为资产属性，明显呈现一个买涨不买跌的情况，当政府阻碍你买房子的时候，大家反到考虑购买，因为房子供不应求。反过来，当政府在房子卖不掉的时候呼吁你去买，你自己是不是也在担心，‘我会不会成为一个接盘侠’。有这样的反应是很正常的，不是过度反应，这在过去十几年的市场运作中我们都切身体验到的。但是归根结底我们还是更应该从自身实际需求的角度去考虑是否购房。当然，我们同样应该看到，政府为了提振经济也是操碎了心。”

他认为，政策能否起效果，最后还要看市场供需情况，“严重供应过剩的地方，政策的些许刺激能起到本质上扭转作用显然还需要时间”。而在北上广深，房价高企的状况或将持续，“这是长期趋势，短期可能会波动，而且可能有剧烈的波动。长期来看，一线城市经济发达，同时限制人口流入，但大家都知道，新移民在购房的难度上是超过原住居民的。”

易居（中国）执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱也向本刊记者表示：房地产政策当中行政干预较多，市场化手段偏弱。目前政策仅限于供给和需求两端，对开发商的实际支持并不明显。特别是在三四线城市，目前开发企业做项目大多亏损，但政府在税费方面却未能给予任何减免。“之前我多次提到的暂停预缴企业所得税和土地增值税，但没有任何一个地方政府跟进。让这些城市的开发企业在赔钱的情况下，还要预缴土地增值税和企业所得税，情何以堪。”丁祖昱说，“政策改变不了市场。政策只会让供求关系平衡的市场更加活跃，但无法令供大于求、市场低迷的城市一夜之间改变供求关系。”

主要房企对全年预期不表态

记者就当前的房地产优惠政策采访了保利地产(600048,股吧)、绿地控股(600606,股吧)和华夏幸福(600340,股吧)等几家上市房企，保利地产表示：“各地压力不同，去库存的政策影响也不同。”绿地控股、华夏幸福未予置评。对于房地产市场未来数月的走势，三家企业均不作表态和评论。

今年2月，中交+绿城+九龙仓联合体以51.35亿元的底价拍得朝阳区将台乡驼房营地块。随后，绿城以39亿元、共含配建1.5万平方米自住型商品房的代价拍得大兴黄村镇地块，溢价率50%，楼面价4.7万元/平方米，未来预期售价10万/平方米，而当地二手房价约3万/平方米；绿城另以13亿元拍得生物医药基地地块，溢价率8%。

绿城独自或与其他企业组成联合体在一线城市拿地的模式，已是近几年房地产企业的普遍做法，这既反映了高地价情形，也反映出房企为应对房地产市场连续疲弱的态势，不得不“抱团取暖”回归毛利较高的一线房地产市场。实际上，这也被市场分析人士看做是“豪赌”，在面粉贵过面包的市场，未来这些高价值地块将如何入市？

像绿城这样大手笔拿地能否持续依然需要时间观察。

韩毓祥向记者表示，很多大地产商依然面临去库存的压力，房地产投资不会立即反弹。“这是一个相对滞后的问题，库存去掉，财务相对改善，前景逐渐可以展望的时候，投资才会逐渐增长。现在的数据也是这样的，市场现在逐渐回暖一段时间了，但是投资数据都没有马上跟上。另外从过去市场运行情况来说，地产商过早拿地，在杠杆期购入大量土地，逐渐陷入了财务危机的泥潭。吃过几次亏之后可能就不会轻易行动了，所以投资可能会稍晚一点才能看到效果。”

另据记者了解，在二级市场，真正的买方私募和公募对于房地产股的态度非常谨慎，而券商在推荐个股中，则一致推荐布局一二线核心城市的地产商和正在讲转型故事的地产股。