上市房企进军大健康 机会多多瓶颈难破

政策大松绑，地产股普涨。面对房地产的“后暴利”时代，粗放型开发模式已成明日黄花，而堆积如山的楼盘库存更是如今的阵痛。转型依然是房企生存之道，由转型演绎出的投资机会更是二级市场的重点。伴随着“健康中国”上升为“十三五”的战略规划，很多上市公司在“去地产化”的尝试中，瞄准了“房地产+大健康”这块蛋糕。而在专业人士看来，房地产转型大健康市场空间广阔，投资机会多多，但是与之相对应的是转型瓶颈短期也难以打破。

上市房企转型已是大势所趋

转型几乎成为上市房企的共同选择。Wind数据显示，近两年来，A股132家上市房企，策划并购重组的企业共有105家，重组目的涉及多元化战略及业务转型的公司合计73家，占据上市房企的七成。这些转型的上市房企中，不乏万科、保利地产(600048,股吧)、苏宁环球(000718,股吧)这些占据市场主导地位的一线房企。转型的领域也五花八门，金融、零售、农业、教育、物流、健康、文化旅游等都在其中。

以地产巨头万科为例，公司去年提出了辅助万科战略转型的“八爪鱼”模式，八大触手触及住宅业务、长租公寓、产业办公综合体、教育营地、养老度假业务以及商业综合体等多个延伸领域。其中物业服务、物流地产、出租公寓、教育营地等业务发展迅猛，特别是广州（楼盘）万科的公寓、教育、产业及养老四大新业务成绩斐然，单是教育营地在2015年就投入运营11家。

如果说以上下游产业链为延伸谋求转型的万科过于“保守”的话，那莱茵置业则选择了一条更“彻底”也更“拼命”的转型之路。去年7月21日，莱茵置业更名为“莱茵体育(000558,股吧)”。从“地产”直接迈向“体育”。

不过，《红周刊(博客,微博)》记者发现，事实上，莱茵置业近几年的业务方向已经在慢慢改变。莱茵体育市场部的工作人员对记者表示，从2013年开始，莱茵置业就开始布局“一体两翼”战略。规划中“一体两翼”指的分别是“以上市公司为投资控股的主体，大力发展文化、体育产业，创造有影响力的文化体育赛事组织、传播品牌为一翼，同时，以莱茵达基金公司为核心，积极拓展天然气终端市场，着力建设清洁能源上下游产业链布局为另一翼”。记者发现，两翼中并没有地产业务的身影，可见莱茵集团脱离地产的决心由此可见一斑。

即使近期房地产政策红包落地，多家房企一直在积极转型，采访中多家上市公司对《红周刊》表示，并不会因为政策松绑而放弃转型计划。“转型依然是房地产上市公司的出路之一，现在房地产市场的火爆行情还是主要集中于一线城市和南京（楼盘）、苏州（楼盘）等少数房地产市场比较火爆的二线城市，大部分中小房地产商并不能从受益于房地产回暖。而且即便是一线地产企业，也不可能将所有的业务都集中于上述一线地区，多元化的战略布局还是值得考虑的。现任中恒星光金融控股董事韩毓祥对《红周刊》说。

上市房企瞄准大健康蛋糕

而转型的方向中，大健康几乎成了所有上市公司都涉足的领域，单一个养老这个细分主题，就有几十家上市公司在跑马圈地，前文提到的万科，“八爪鱼”的一个项目就是养老地产。

根据“十三五”规划，“健康中国”已正式上升为国家发展战略。海通证券(600837,股吧)的研报显示，中国大健康产业占GDP的比重不足5%,而美国等发达国家的大健康产业占GDP比重均超过10%，未来大健康产业仍有比较大的发展空间。此外，相对于其他企业进入医疗领域而言，开发商介入医疗健康产业具备一定优势。医疗服务项目前期投入大，需要较强资金运作，房地产资金实力相对雄厚；大型房地产企业本身就可以将医疗等资源与住宅社区结合，实现双赢概率很大。

如上市公司中关村(000931,股吧)近两年在大健康领域也可谓动作频频。数据显示，2013年以来，中关村通过多次外延并购，逐步完善公司大健康布局。2013年9月，公司与华夏药业合作，共同设立山东华素制药；2015年12月，公司又以3.1亿元收购多多药业78.82%的股权；而在今年1月13日，公司定增获得证监会通过，定增资金主要用于加码医药板块。

此外，国内还逐渐形成了房地产开发企业和保险资金在养老地产业务中相互配合，相互补充的市场现状。根据《中国老龄产业发展报告》等资料统计，2014年养老行业市场容量预计超过4万亿元，占GDP的比例仅为6.5%。对比美国养老服务消费占GDP的比例22.3%，欧洲养老产业产值占GDP比例28.5%，我国老龄化市场仍有相当大的发展空间。保利地产自2012年起就开始提出以全产业链投身进入养老产业的计划。公司首先与中国太平保险达成战略合作，成立国内首只专注于健康及养老产业领域的股权投资基金。随后，又与安平投资合作成立养老产业投资管理公司保利安平，推出和熹会以及和熹生活馆，分别承担机构养老以及社区居家养老的服务职能，并计划在50个城市筹建80~100家和熹会、在30个城市筹建300家生活馆。到目前为止，保利已经在北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州、成都、三亚（楼盘）、阳江（楼盘）6个城市规划及建设了7个养老地产项目。

随着一线房地产商在养老领域布局的提速，中小房企也紧随其后纷纷抢占养老产业份额。此前进军大健康领域且深耕科技地产多年的中关村就表示，未来有望再次融资，外延切入体外诊断、特色专科医院以及重服务的高端养老产业布局大健康领域，2019年争取实现大健康领域的非医药收入规模超过医药收入规模。

那么，在房企转型大健康产业的趋势下，如何去甄选优秀的投资标的呢？就此，民生证券地产行业研究员温阳在接受《红周刊》采访时给投资者提出了两点建议。他认为，首先要看房企转型的态度是否坚决。“现在不少企业在谋求转型的时候目标并不明确，看到哪个行业火爆就拍拍脑袋向哪个行业进军，遇到了瓶颈就再换另一个行业重新开始，这种朝三暮四的行为注定无法带来企业转型的成功。”温阳说。此外，优秀的收购标的也是转型成功的重要因素。他解释说，可能现阶段某些收购标的并不能为公司带来可观的业绩回报，投资者要学会通过表面的业绩表现挖掘其未来的成长潜力，真正优秀的重组标的经得起时间的检验。

房企转型大健康瓶颈难破

虽然大健康领域成为了上市房企转型的“香饽饽”，但抛开华丽的转型外衣，《红周刊》记者却发现，不少谋求转型的上市房企其大健康业务并不能为公司带来稳定的业绩回报。而且很多房企转型之路也很坎坷。

早在2010年6月，天宸股份(600620,股吧)就与临安碧雪湖农庄有限公司签订了《项目合作意向书》，意向合作在临安钱王铺开发老年公寓以及配套项目，进军养老产业。不过，记者查阅公司2015年半年报后发现，公司物业管理利润贡献率仅为16%，若除去其他商业地产的份额，养老地产真正的利润贡献只会更低。此外，华业资本(600240,股吧)2015年半年报同样显示，公司两家下属全资子公司重庆（楼盘）捷尔医疗设备有限公司和北京康年养老服务有限公司报告期内净利润分别为-21.8万、-63.69万元，严重拖累公司业绩。韩毓祥在接受采访时对记者表示，不是所有的房企都需要转型，也不是所有的房企都适合转型。但是在当下转型成风的年代，有太多企业盲目跟风转型。

记者梳理数据时同样发现，不少公司转型之路坎坷。如运盛医疗(600767,股吧)原名运盛实业，于去年6月11日正式更名，剑指“大健康+”概念，不过公司几番有助于转型的资本动作均在近期宣告“流产”。

那么，传统房企跨界转型涉足医疗行业的门槛在哪里？

在韩毓祥看来，与美国等发达国家的医疗地产运营模式相比，产业链的不完善成为了国内房企进军医疗健康领域的先天不足。他表示：“在国内，医院管理者与所有者是合二为一的，是一种相对自给自足的模式。但是反观国外的产业模式则更为专业。在美国，就有专业机构来提供硬件设施，此外，还有一专业化的医院营运队伍来履行管理职责。运营队伍作为轻资产方以品牌价值为驱动，竞争优势明显，资金回流迅速；而作为重资产方医院所有者在国外市场则有稳定而庞大的资金来源。此外，医院营运始终比较稳定，不存在空置率，且不存在商业性周期的波动，这是在国外长期资金非常看好也愿意投资医院的原因。在这种模式下，长期资金，专业的管理团队，医院的所有者，就构成了一个完整的产业链，每一个出资方和参与方都能在这个模式下获得想要的回报。但是反观国内，我们就发现这个故事很难讲下去。”■