央行“重塑”房贷利率定价机制，热点城市房企销售或将进一步承压

（原标题：央行“重塑”房贷利率定价机制，热点城市房企销售或将进一步承压）

8月25日，中国人民银行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》。为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，对新发放商业性个人住房贷款利率作出调整。

房贷利率被“隔离” 利于房地产市场的稳定

实际上，8月25日的《公告》对当周公布的LPR形成机制所引发的市场猜测有重要的指导作用与“澄清”作用。

8月20日央行公布的LPR形成机制被业内视为“改革式降息”的关键一步，相关规定指出，此次改革主要是为了降低实体企业融资成本，引导资金流向实体企业。尽管如此，“改革式降息”也引发了业内对于资金是否将再度流向房地产，并引发新一轮房价上涨的担忧。

显然，25日的房贷利率新规打消了上述顾虑，《公告》表示此次房贷利率调整也是为了坚持“房住不炒”定位并确保个人住房贷款利率水平基本稳定，落实房地产市场长效管理机制。

如是金融研究院高级研究员杨芹芹向《红周刊》记者表示，房贷利率改革后，房贷利率被“隔离”，不会随着基准实时变化，有利于房地产市场的稳定。此次新规也说明“改革式降息”不是针对房地产市场的，对房价利好有限，不会引发新一轮的房价大涨。

杨芹芹还提到，在以往经济下行期，房地产都是稳增长的重要手段，但如今，不仅政策方面强调不将房地产作为短期内刺激经济的手段，从房企和个人的情况来看其杠杆空间也极为有限。可以说房地产不是此轮逆周期调节的砝码，甚至可能拖后腿。这从某种程度上意味着中国短周期经济寻底的过程可能会更加曲折。

定价机制发生根本变化 未来房贷利率将越来越高？

《公告》生效后，房贷利率的定价机制将发生根本变化，且更具有市场化特征，不过对购房者而言房贷利率的变动频率可控。过去房贷利率等于“（贷款）基准利率+折扣利率”；LPR每月调整一次，房贷利率最短每年调整一次，也可以在合同期限内约定一年以上的调整周期。

对比来看，此前房贷利率的基准利率主要受货币政策影响，故每次加息降息都会调整；折扣利率则由各地银行决定，一旦确定后整个购房周期都不会发生变化。如今“LPR+加点”中的“加点”则由央行省一级分支机构指导确定，一旦确定，与折扣比例一样，整个合同期都不会变化。

值得关注的是，与以往不同，央行公布的房贷利率定价机制明确了房贷利率的下限。首套房不得低于相应期限贷款市场报价利率（按8月20日五年期以上为4.85%），二套房不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点（按8月20日五年期以上为5.45%），全国二套房房贷利率全面提升。

对此，有业内分析指出，由于部分地区目前首套房贷利率高出基准利率10%-20%，故短期内房贷利率或呈现下降趋势，但未来一段时间（10月8日之后），全国房贷利率不光不会下降，反而整体会呈现上升趋势。

诸葛找房副总裁苑承建认为，首套房利率看似比当前基准利率略低，但预计各地自行公布首套房利率加点后不会低于当前基准利率水平。从长期来看，即使未来贷款市场报价利率下降，固定加点也会导致利率实际上浮比之前的基准利率上浮比例要高。

苑承建还提到，由于公告中最新的房贷利率执行时间为10月8日，因此对于部分城市二套房执行基准利率或者利率低于5.45%的城市来说，当前是入市的最后时机。

不过，清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群则向《红周刊》记者分析称，未来房贷利率不一定会越来越高。“在最新的房贷利率定价机制下，8月20日五年期以上首套房贷利率约为4.85%，二套房贷利率约为5.45%，与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。未来房贷利率将走低还是走高，还需要看市场发展。在全球主要经济体降基准利率的环境下，目前新政对‘不低于相应期限LPR’的相关规定存在因市场需要而被取消的可能，故房贷利率并未必会越来越高。”

热点城市房企销售或将进一步承压

新政的定价机制在实现房贷利率市场化的同时，也使各地区的利率设定更具独立性，不过也存在各城市间房贷利率差距继续增大的可能。

中原地产首席分析师张大伟告诉《红周刊》，目前全国房贷利率执行不均衡明显，分城市来看，目前上海首套房贷款有95折折扣，而更多的城市不仅没有折扣，房贷利率基本都在上浮10%，部分三四线城市甚至上浮到了20%-30%。在实施新政后，受因城施策影响，各地区房贷利率的差距或将继续拉大。

国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼则表示，预计多数地区个人住房贷款的实际利率将会基本保持不变，房价上涨较快的热点地区或将有所上升。

对此，郭杰群认为，如果可以“因城施策”，会让各地房贷利率更加“接地气”，如此，地区间利率差距的大小并不是一个重要问题。因为这种“因城施策”可以确保各地房地产价格保持相对独立和稳定。

值得一提的是，苑承建认为，热点城市的实际执行利率加点或将在央行公布的60个基点上明显提高，至少不低于当前实际执行的利率。反观未来一段时间，全国房贷利率特别是二套房利率的整体上升趋势，或将对房地产市场销售产生一定的抑制作用。

实际上，对于部分布局二、三线热点城市的房企而言，由于受到一城一策、因城施策影响，利润空间已经有所压缩。以南京市为例，南京市房地产协会副会长孟祥远向《红周刊》记者表示，南京市主城区之外的区域由于以刚需盘为主，受限价政策影响较大，开发商的利润空间十分微薄。“很多项目往往是地价2万元，房价3万元，再减掉人力和宣传成本，开发商基本挣不到钱。”

而从主流房企上半年的布局情况来看，由于一二线热点城市供需活跃，一直是房企抢夺资源的主要战场，部分城市群、都市圈辐射地带的三线城市亦引来不少开发商驻足。不得不说，在调控政策收紧与房贷利率上行趋势明显的背景下，热点城市的开发商在项目销售的过程中或将进一步承压。