地产板块有“与牛共舞”“基因”，当前的“犹豫不决”恰是布局良机

在7月最初的几个交易日，受6月份房企销售业绩明显回暖与“百城住宅价格指数”同比涨幅的扩大的影响，地产板块出现不错的上涨行情。但上涨没几天，地产股出现小幅调整。

从地产市场的调控角度看，继上半年杭州、东莞等地楼市先后加大调控力度之后，深圳的楼市调控“靴子”也于近日落地。本次深圳新政从需求端大幅提升了购房门槛及交易成本，属于历史较高水平。

“房住不炒”与“三稳”是楼市常态，可这并没有影响地产股最底层的投资逻辑。接受《红周刊》采访的投资人认为，在相对确定的估值底部、“10%-15%”的业绩增长以及 5%甚至更高的股息率，叠加信用利差收敛等多重因素，龙头房企已经隐含较好的绝对收益机会。

地产板块有“与牛共舞”“基因”

“主角”地位迟早显现

今年以来疫情对房地产市场的冲击，终于在6月出现拐点。

据Wind（申万）数据，房地产板块6月份涨幅4.64%，与上证综指持平，跑输沪深300指数3.04个百分点。尤其自6月30日以来，房地产板块上行速度加快。尤其在6月30日到7月6日的连续五个交易日内，房地产（中信）指数涨超20%，期间绿地控股、华夏幸福、金科股份、新华联等多股涨停。

对此，狐尾松资产总经理王代新向《红周刊》记者表示，6月30日开始的上涨，与各统计机构公布的房企上半年及6月份销售数据有一定关系。“数据显示，在经历了新冠疫情的影响后，国内TOP100的地产公司的销售业绩环比增速达到了33%，同比增速也进一步提升到了13.8%左右，整个二季度的销售规模也高于去年同期。另外，疫情之后，市场整体有不错的上涨，而地产板块之前的涨幅较小，也存在一定的补涨需求。”

在职业投资人朱酒看来，近期热议的牛市行情与房地产企业销售的回暖有很大关系，这在历年来牛市行情与房地产开发的“互动”中可见一斑。如，1998年7月房改政策出台，次年5月证券市场迎来了“5·19”牛市行情；2004年我国的商品房销售规模突破万亿，到2007年增至3万亿，A股也在此期间迎来了最大的一次牛市。

朱酒向《红周刊》记者分析称，A股市场从来没有证明过自己能够脱离房地产行业业绩的增长而走出独立行情，新一轮的“与牛共舞”也不会例外。“随着六月份以来楼市热度与房企业绩的持续回升，地产板块一改往日的暴跌局势，步入上行空间。在这期间，上证指数也大涨12.54%。似乎是历史的重演，这次地产股行情，也与房地产行业的业绩回暖直接相关。”

从房企上半年销售数据来看，虽然疫情对房企销售、交付、结算等各方面的经营节奏都造成了较大的影响，但规模房企自3月以来抓住市场窗口期，加快供货节奏及营销去化力度的效果显著。克而瑞研究院数据显示，百强房企二季度整体销售恢复情况好于预期，同比增加9.6%，其中，6月单月同比增加13.8%。 

具体到企业来看，截至6月末，近半数企业的累计销售金额低于去年同期，5家房企累计业绩降幅超20%。但同时，恒大、世茂、金茂、绿城、禹洲、花样年等，上半年累计业绩同比实现逆势增长。而从房企完成业绩目标的情况来看，近半数房企业绩完成低于40%，下半年销售压力较大。除了恒大、滨江、金茂、龙光、越秀、雅居乐等房企业绩完成情况尚佳之外，36家房企中近半数房企目标完成率不及40%，3家房企目标完成率低于35%。

表1 典型房企年内涨跌幅及业绩数据

数据来源：wind、公司公告、CRIC

《红周刊》记者注意到，在地产股普涨之下，中小型房企相较于龙头房企的涨幅更大。Wind（申万）数据显示，6月30日至7月6日间涨幅居前列的A股房企有绿地控股、格力地产、泰禾集团、金地集团、信达地产、华侨城A，涨幅均超过30%。放大到整个上半年来看，格力地产、深物业A涨幅超过150%，合肥城建、天健集团、万通地产等涨幅超过50%，但居于销售额前列的万科、融创的表现却相对疲弱。

对于上述情况，财信证券分析指出，深物业A、格力地产涨幅居前或是受免税题材带动的原因；深振业A、南国置业、南山控股等涨幅居前或受深圳40周年题材拉动，而ST宏盛、长春经开、宁波富达等则由于缺乏基本面强支撑或前期涨幅过大导致跌幅居前。

不过，在交银国际研究部主管洪灏看来，虽然中小房企在此轮上涨行情中表现的更富有“弹性”，但从长期配置价值看，龙头地产股更优。“因为房地产是一个很典型的周期行业的代表，尤其在板块行情起来的时候，越小的股票弹性就越好，板块轮动到来的时候确实有些股票越垃圾资金就越买入，这其实没有什么稀奇的。但从长期来看，跑赢的还是龙头股，这也印证了板块仍被严重低估。”

关注龙头房企绝对收益投资机会

周期股或将开始长期跑赢

一轮暴涨之后，地产股又于近日出现了小幅的回调。据Wind数据，房地产（中信）指数在7月7日-7月16日的8个交易日内下挫6.6%，期间万科A、金地集团、阳光城、保利地产、华夏幸福等主流房企的跌幅分别高达11.22%、13.07%、10.73%、10.28%、9.73%。

对于此轮地产股行情的快速下调，有投资人指出，对于A股市场来说，一年以内的短期行情的变化，往往是资金面的变化影响较大。地产也是资金宽松的受益标的，需求端资金供给的宽松利好买房者；供给端，地产公司的融资成本也会有所下降，再加上地产股普遍估值较低，如果是一轮可持续的牛市，地产股也不会落下。

在“房住不炒”的政策基调下，行业整体本就趋于平稳，在疫情冲击的直接影响之下，房企应对冲击的能力及未来战略选择方向的不同将进一步加大销售与拿地的分化。据国泰君安数据，回看上半年各家房企应对疫情的答卷，仍实现较快增长的主要有绿城、恒大、金地，销售增速分别为 34%、24%、19%，其对应销售均价分别相比上年增长-1%、-16%、5%。而销售出现明显下滑的主要有绿地、新城和富力。

对于地产板块的未来走势，龙头房企目前或存在较好的绝对收益投资机会。长江证券分析指出，短期压制板块估值的核心矛盾在于供给端指标强于需求端，以及热点城市房价上涨预期抬头，导致政策区间管理压力偏大，但下半年供给端指标将趋缓，板块贝塔压力降低，给龙头阿尔法提供了基础。“考虑到龙头房企销售仍有增长且销售毛利率基本见底、结算盈利增速仍有双位数、高股息与低利率，以及信用利差显著收敛等确定性变化，预计当前低估值隐含的悲观预期有望得到一定程度的‘修正’。”

值得关注的是，相对确定的估值底部、“10%-15%”的业绩增长以及 5%甚至更高的股息率，叠加信用利差收敛，龙头房企已经隐含较好的绝对收益机会。此外，“高股息+低利率”也赋予龙头房企估值向上修正的额外“加成”。

洪灏在接受《红周刊》采访时也表示，地产股近期的上涨与回调只是板块轮动中的一环，而周期股的轮动并不是以天为单位，而是要看一年甚至多年。从目前来看，周期股和价值股或将开始长期跑赢成长股。“2000年的时候价值股跑输了成长股，虽然中间发生过一定的反复，但在随后的七年内，也就是直到2007年，都是价值股跑赢了。而在过去的十年里，周期股和价值股一直跑输成长股，那么从这个时点看，未来其跑赢成长股的概率将会非常大。同时，周期股与价值股有很多交集，其价值之强势往往很容易被市场误解和忽视。”

表2 重点A股房企估值指标

数据来源：Wind（截至7月17日收盘）

（文中提及个股仅为举例分析，非买卖建议。）