地产股遭公募持续“减仓”“挤泡沫”低估状况或“暗藏”投资机会

红周刊 记者 | 张哲

在“房住不炒”的政策基调下，公募基金在二季度进一步降低地产股仓位。截至今年二季度，公募地产板块持仓市值占比为2.79%，环比下降0.89个百分点，持仓占比创2017年下半年以来新低。

多位投资人向《红周刊》记者表示，政策因素和疫情因素导致公募基金持续减配地产股，增配消费、医药、科技等领域。有投资人指出，“地产股投资逻辑已经变了”。

不过，也有投资人表示，目前一些城市对地产市场的调控收紧，恰恰说明房价上涨、楼市热度升温的情况出现。投资方面，地产市场行业集中度上升的趋势没有改变，结合当前地产板块被严重低估的情况，项目储备丰富的优质龙头股或将迎来确定性收益。

政策收紧力度不减

公募减配地产股

2020年二季度房地产板块的基金持仓总市值为936.55亿元，环比减少5.36%。地产板块持仓市值占比2.79%，环比一季度下降0.89个百分点，持仓占比创2017下半年以来新低。2020年二季度房地产板块相对标准行业配置比例低配0.73个百分点，低配幅度相比一季度提升0.62个百分点。

从基金公司重仓持股的情况来看，Wind数据显示，二季度房地产板块的重仓股市值约为504.8亿元，较一季度环比下滑11.91%。其中，持有规模最大的万科A和保利地产，二季度持股总市值分别下滑14.7%和17.5%。

《红周刊》记者注意到，7月以来，多个热点城市相继收紧房地产调控政策，传达了“房住不炒”的信号。深圳、南京、杭州、宁波、东莞等上半年房地产市场较热的城市，都陆续出台了调控政策以促进市场平稳发展。

狐尾松资产总经理王代新告诉记者，由于大部分公募配置的地产股主要是A股的上市房企，而A股的地产板块又一直呈现明显的“政策市”特征，板块行情与政策的松紧直接相关，在近期多地出台调控政策的背景下，地产股被减配也不意外。

国泰瑞丰基金投研部总监任凯也指出，地产股的投资大逻辑已经发生了变化，这是导致地产板块被持续减配的根本原因。

任凯分析称，“今年3月份地产股行情主要来自业内对楼市调控边际放松的预期，六月底则来自房企销售回暖的业绩数据，但很快地产板块在暴涨了几天后又转跌了，因为大家在各地陆续收紧的调控政策中看不到希望。在近日举行的政治局会议上，中央再提‘房住不炒’和‘内循环’也直接指明，未来政策的核心走向不会围绕房地产展开，而是拉动消费和内需。因此在我看来，资金低配房地产或许成为长期趋势。”

不过，在雪球大V、职业投资人@朱酒看来，地产股被减配很大程度上是受到疫情与资金“抱团”的影响，疫情对经济的冲击和全球资本市场动荡的大环境，使得资金的避险情绪较为浓厚，一些基金机构不得不将其在地产股的部分仓位转移到医药、消费等领域。

“上半年的市场环境对所有投资人而言都是‘活久见’，这时候资金抱团也是很多机构为了自保不得不做出的选择。以白酒股为例，某家白酒企业的中报业绩下滑了70%左右，但其十大重仓股中有五家机构的产品在列，基金持仓占比高达9%左右。这种抱团现象发生在消费、医药板块很多个股身上。公司基本面不见得多好，但资金为了防止股票大跌，只能通过抱团来推高股价。而银行、地产等板块的价值，还由于市场对其高杠杆及政策周期性的误解被忽视。现在一些优质的地产龙头股只有5倍左右的估值，在丰富项目储备推动的高增长预期之下，将会带来确定性收益。”朱酒补充道。

向医药和消费投资逻辑靠拢

地产成长股与物业股受青睐

《红周刊》记者梳理TOP30典型上市房企（含关联物业公司）二季度受基金公司增减持的数据发现，万科、保利、融创等龙头股的基金持股总市值位列A股（见表1）和港股（见表2）前列，但季度持仓变动均呈环比下滑状态。中南建设、龙光集团等中型房企及招商积余、碧桂园服务、绿城服务、保利物业等物业管理企业则被明显增持。

表1 A股典型地产股二季度基金持仓变动情况

数据来源：wind

表2 港股典型地产股二季度基金持仓变动情况

数据来源：wind

中型房企与物管企业在此轮行情中的市场表现优于龙头股，其背后体现的是资金更愿意为高增长与确定性买账的投资逻辑。

某地产行业资深人士在接受《红周刊》记者采访时表示，回望过去十年，地产行业的业绩表现有着最强的高增长属性，因此即使进入白银时代，成长型地产股依然吸引资金的买入。“不管万科、保利还是龙湖、龙光，其在过去五年到十年的业绩增速可以‘吊打’任何一家科技企业，但科技股轻松创下十几个连板的火热行情，从来没有在地产板块上演过。消费、医药与科技的行情来自于市场的高‘预期’，成长型地产股在板块整体低迷的情况下被增配也是同样的道理。”

对于成长型地产股的选择，王代新认为应该锁定TOP20之内的房企。“目前房地产行业的整体增速在放缓，虽然中型企业的规模扩张诉求比龙头房企更强，但是行业集中度持续上行的大趋势不变，因此即使选择成长股，也要锁定前二十名。”

任凯则把范围扩大至TOP50，他认为要在确保能融到资的前提下，寻找增长势头“最猛”的企业。“从现在的市场风格来看，资金去做地产股价值回归的几率非常小，在调控政策持续收紧的环境下，增速太低的地产股对资金毫无吸引力。但是行业资金面持续紧张，企业快速扩张规模也有难度，所以符合上述成长性要求的标的并不多。”

值得注意的是，物业股的轻资产及业绩稳定性使其天然具备“类消费属性”，这也使得物业公司作为房地产开发企业的关联企业，估值却远高于母公司。在疫情冲击与地产板块持续低迷的背景下，银城生活服务、滨江服务、鑫苑服务年内涨幅均超过100%，新城悦服务、保利物业、碧桂园服务等涨幅均超过50%。

对此，任凯向《红周刊》记者表示，物业股的抱团现象较为明显，该板块的成长逻辑也在发生变化。“物业股的市盈率从最初的10倍以下增长到现在的50倍，已经透支了一定的增长空间。我们看到即使经过了去年的大涨，仅今年上半年银城物业就翻了近四倍，翻一两倍的物业股也有很多。未来即使物业股继续被推高，也无非是从50倍涨到100倍，也只有一倍的空间。在这种情况下，此前‘母公司强则物业强’的选股逻辑或许要开始转变为‘外拓逻辑’，即关注物业公司增值服务等业务的发展情况。”

行业整体回暖趋势确立

布局热门城市房企存在“投资良机”

回顾2019年各地楼市调控政策不难发现，苏州、深圳等核心热点城市均在文件中提及房价年度涨幅不超过5%的规定。基于此，易居房地产研究院研究员王若辰指出，房价累计涨幅介于4%-5%之间的热点城市或将面临出台进一步收紧调控政策的可能。

尽管各地陆续收紧的调控政策让市场对地产板块下半年的行情产生了浓厚的悲观情绪，但在朱酒看来，调控的收紧对房企而言却是一件“好事”，这恰恰是房价上涨、楼市热度升温的体现。

“虽然在疫情的影响下，房企一季度的销售、复工节奏被打乱，但二季度的销售数据已经发生了明显的回暖，延迟释放的消费需求也刺激了很多热点城市的房价上涨，加上各地土地市场地价升温，在‘房住不炒’的总基调下，个别城市收紧调控政策并不意外。这恰恰证明了楼市有热度，也证明即使收紧调控，房地产行业作为稳经济的支柱依然能够发挥作用。反观政策扶持的小微企业，其实是经济下行期最艰难的群体。”朱酒向《红周刊》记者表示。

而用逆向思维来看，近期调控政策收紧的城市，也基本符合房价涨幅居前、人口流动性充裕等特征，在这些地区有丰富土储的房企，也将具备更大的业绩增长潜力。多位投资人表示，板块明显低估的背景下，业绩增速将成为推动地产股股价上涨的重要因素，土储则是带动业绩增长的主要引擎。

易居研究院数据显示，2020年累计涨幅较高的城市主要集中于长三角、环渤海、珠三角地区。其中，累计涨幅介于4%和5%之间的城市为杭州、南京、成都、无锡和沈阳；房价涨幅介于2.5%和4%的城市为上海、徐州、大连、厦门和乌鲁木齐。

记者梳理TOP20上市房企近三年来在长三角、珠三角、环渤海、中西部等重点区域的土储布局（根据CREIS中指数据不完全统计）注意到，“碧万恒融”四大龙头在上述核心城市群的土储面积分别高达15974万㎡、7738万㎡、7424万㎡、6454万㎡。此外，新城控股、中海地产、华润置地、龙湖集团在上述重点区域的土储规模也较大。

值得关注的是，随着地价升温和房企现金流趋紧，多数房企在上半年的拿地节奏上都较为谨慎。房企新增货值规模继续呈现“两极分化”的同时，分化逻辑也发生一定变化。

一方面，销售TOP20房企的货值集中度继续上升，第二、三梯队房企规模扩张势头明显。克而瑞研究院数据显示，TOP10房企拿地销售比仅为0.28，各梯队最低；第二、三梯队房企则积极纳储，拿地销售比分别提升至0.54和0.47。

此外，以保利、中海、绿城为代表的央企则更加活跃。以保利为例，上半年保利新增土地货值规模高达2060.3亿元，其不仅在宁波、东莞、沈阳等热点城市频繁拿地，还积极进入济宁、赣州、郑州等三四线城市。

对此，有投资人指出，保利、中海等房企的央企属性决定了他们无法在行业的快速扩张周期内大举加杠杆、扩规模，但同时，由于具备融资优势，其逆周期的能力也较强。“万科、融创在去年其实已经准备了比较充足的土储，在上半年土地成本较高的情况下，民企的拿地态度普遍较为谨慎。这时候保利、中海等央企的资金优势就显现出来了，央企地产股的‘逆势反弹’机会也值得关注。”

（本文已刊发于8月1日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，非投资建议。）