龙头房企加速拆分物业上市，物管板块续享“规模红利”

红周刊 记者 | 张哲

随着世茂、恒大、融创三大TOP10房企陆续公布拆分物业上市计划，前十龙头房企中已经有7家房企加入了物业拆分队伍。

这一动作也的确符合“市场预期”。和地产股的萎靡表现不同，物管板块公司备受市场追捧，房地产服务板块的估值不断被推高，典型物业股比对应地产母公司的估值高出10倍左右。

多位投资人向《红周刊》记者指出，物管板块在未来3-5年仍将享受明显的“规模红利”，头部企业的逐步上市，会吸引更广泛的投资者去关注物业板块，也会加速资本配置的分化，一些物企有可能出现估值回归。

恒大、融创物管业务加入上市队伍

前十房企中仅万科、绿地、华润未拆分

融创中国8月6日发布的公告显示，公司旗下物业管理公司融创服务已经于公告日向联交所递交上市申请表格，已申请将融创服务股份于联交所主板上市及批准买卖。公告显示，截至8月6日，融创中国拥有融创服务100%权益，待建议分拆及上市完成后，融创中国预期将拥有融创服务不少于50%的权益，融创服务仍将为融创中国的附属公司。

《红周刊》记者注意到，此前主流房企中国恒大与世茂集团也分别发表公告表示拟将物业管理部分拆分上市，若该三家上市房企的物业部分成功拆分上市，TOP10房企中拆分物业上市的房企数量将达到7家，分别是碧桂园、恒大、融创、保利、中海、新城控股、世茂。

在克而瑞物管高级研究员汤晓晨看来，头部企业拆分物业上市属于拆分上市潮中的正常反应。他在接受《红周刊》记者采访时表示，非常多的头部物企近期加入分拆上市的行列，原因在于很多房企开始一致认同物业行业是个有可为的市场，不再是之前的成本中心。“有远见的企业会通过培育物业板块，加速其市场化发展，释放其独立价值。物业板块的收入体量虽与地产开发有巨大差距，但在运营时代能够连接的场景和内容却更丰富，延展性、可能性更大。”

随着融创、恒大与世茂的业务拆分，TOP10房企中未将物业拆分上市的企业仅剩万科、绿地与华润。其中，绿地已入股雅生活服务，华润此前也有拆分计划传出，万科董事长郁亮则公开表示短期内不会将物业拆分上市。

在汤晓晨看来，万科物业并不希望以传统物业公司的身份上市，或是在寻找新的业务突破模式。“万科目前正尝试以科技驱动服务的形式推动企业升级，今年万科物业发布了‘三驾马车’的全新业务架构，推出了城市空间服务这一赛道，可以推测万科物业在城市空间服务领域建立一定壁垒并将业务调整至理想状态后，也有可能借助资本市场加速发展。”

高成长与高确定性吸引资金进入

物业股与地产股估值呈现“冰火两重天”

近年来，物业管理企业持续站上资本的“风口”，不仅赴港上市的物企数量激增，房地产服务板块的估值也被不断推高，与房地产开发板块的低估状态形成明显对比。据《红周刊》记者不完全统计，截至发稿前，在港股和A股上市的物业服务企业约28家，其中港股25家，A股3家；而在2018年之前，上市物管企业仅有6家。

从市场表现来看，物业管理板块在“主战场”的表现十分亮眼。Wind数据显示，2019年恒生指数全年涨幅仅为9.07%，整体走势偏弱，全部港股全年涨幅（总市值加权平均）约为10.03%，而房地产服务板块的全年涨幅（总市值加权平均）高达35.18%。2020年以来，资本市场整体受疫情影响较大，物业管理板块则持续逆势走强。截至8月6日收盘，银城生活服务年内涨幅高达449.29%，永升生活服务、滨江服务年内涨幅则均逼近200%，新城悦服务、碧桂园服务、保利物业涨幅则在100%左右。

值得关注的是，虽然大多数上市物业管理企业都拆分自房地产母公司，但物企的估值都明显高于关联上市房企的估值。《红周刊》记者梳理15家典型物业公司与其对应地产股的数据（附表）发现，物业股2020年的预测PE平均值约为38倍，而对应地产股的平均值仅为7倍；前者2020年以来平均上涨幅度高达102.53，后者则下跌4.66%。具体到公司来看，位列房企TOP10的碧桂园、保利地产、中国海外发展、新城控股的预测PE分别为3.88、5.77、5.18、4.81，碧桂园服务、保利物业、中海物业、新城悦服务的预测PE则分别高达54.63、56.95、38.98、45.52，物业股比对应地产母公司的估值高出10倍左右。

物业管理企业与房地产母公司估值相差之悬殊，与两类公司的行业属性及估值逻辑有关。由于房地产板块是周期板块的典型代表，地产股行情受房地产调控政策及房价的影响较大，很多时候甚至于房企的基本面情况相背离。反之，物业管理板块则是业绩增长比较稳定且具有明显“抗周期”属性的行业，而其在应对疫情方面发挥的重要作用，也使得物业板块在上半年的下跌中表现出明显的“抗跌性”。

《红周刊》记者梳理典型物业管理企业的财务数据发现，16只标的物管股近三年的净利润增长率基本都在100%以上。Wind数据显示，雅生活服务（关联地产股雅居乐集团）近三年的净利润增长率高达666.02%，新城悦服务（关联地产股新城控股）、永升生活服务（关联地产股旭辉集团控股）、滨江服务（关联地产股滨江集团）、蓝光嘉宝服务（关联地产股蓝光发展）、碧桂园服务（关联地产股碧桂园）的上述指标超过400%，中海物业（关联地产股中国海外发展）则超过200%。

物业管理行业的高成长性及高稳定性与过去十几年房地产行业的快速发展有直接关系。国泰瑞丰投研总监任凯在接受《红周刊》记者采访时曾表示，未来三年物业公司业绩将持续暴发。“开发商在2017年至2019年间的销售面积大大超过以往年份，按房企两至三年的交付时间来看，2019年至2022年房企的交付面积会持续高速增长。再叠加上市物业公司通过收并购以及招投标第三方楼盘获取的项目，未来三年物业公司业绩将持续暴发。”另据国信证券预计，2019年至2023年全国物业管理行业营业收入年复合增长速度将保持在11%左右，预计到2023年末全国物业管理规模将超过1.5万亿。

“后物管时代”的投资逻辑

仍以高成长性为主

房地产行业进入存量时代，为物业管理企业注入了确定性的业绩增长动能，利好那些关联优质龙头房企的物业公司。不过，中小型物业企业在增值服务方面体现的创新业务能力，也使得“后物管时代”的物业股投资逻辑在以“高成长性”为主的同时，增加了对物企外拓能力的“考核”要求。

尽管经历了上半年的“高歌猛进”，近期物管板块仍保持持续增长，龙头物管公司的港股通持股比例也较为稳定。Wind数据显示，截至8月6日，保利物业、绿城服务、中海物业、碧桂园服务、彩生活、雅生活服务的港股通持股比例分别为34.32%、10.00%、9.04%、8.00%、5.10%、0.75%。

汤晓晨认为，物业板块的投资逻辑仍以高成长性为主，“头部企业的逐步上市，会吸引更广泛的投资者去关注物业板块，也会加速资本配置的分化，一些物企有可能出现估值回归。寻找强势母公司绑定的企业是一个稳健的选择，但另一个角度来看，行业集中度仍然较低，具有上升潜力的优质小型物企相比头部拥有的业绩倍增潜力更大，这些企业投资者也可以关注。”

具体到选股逻辑上，任凯向《红周刊》记者表示，由于物业股近期的抱团现象较为明显，该板块的成长逻辑也在发生变化。“物业股从最初的10倍以下增长到现在的50倍，已经透支了一定的增长空间。我们看到即使经过了去年的大涨，仅今年上半年银城物业就翻了近四倍，翻一两倍的物业股也有很多。未来即使物业股继续被推高，也无非是从50倍涨到100倍也只有一倍的空间。在这种情况下，相较于此前‘母公司强则物业强’的选股逻辑或许要开始转变为‘外拓逻辑’，即关注物业公司的收并购及增值服务业务的发展情况。”

（本文已刊发于8月8日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，非投资建议。）