富力地产迈不过“三道红线”，降负债压力下 违规交房问题凸显

（原标题：富力地产迈不过“三道红线”，降负债压力下 违规交房问题凸显）

红周刊 记者 | 熊颖

富力地产中报显示，其仍未满足“三道红线”要求，降杠杆仍是其当务之急。或许和之前加速降杠杆有关，富力地产多个项目存在违规交房问题。

最新中报显示，为满足“三道红线”的要求，绝大多数房企降杠杆、降档成效明显。但也有的房企降杠杆不够明显，贝壳研究院统计，截至今年上半年末，富力地产剔除预收账款后的资产负债率为74.9%，净负债率为123%，现金短债比约为0.55，全部没有达到“三道红线”的标准。

降负债和促回款是房企改善“三道红线”的两大有效手段。然而在降档的巨大压力下，富力地产表现得有些“心急”，交房回款方面富力地产违规行为不断。据《红周刊》记者调查发现，其在太原、临汾、广州、天津等地的楼盘项目存在先交房、后验房的违规交房行为。

富力踩全“三道红线”

降杠杆压力较大

8月24日，富力地产发布2021年中期业绩报告。作为截至2020年末“三道红线”全踩的差等生房企，富力地产的降杠杆成效比起业绩表现更受大家关注。

截至上半年底，富力地产持有现金及现金等价物约127.6亿元，和去年底的256.7亿元相比，减少129.1亿元；总负债约3317.8亿元，比较去年底减少184亿元，其中有息借款约1433.5亿元，较去年底下降164亿元，短期借款约519亿元，远远超过公司的在手现金规模。

而据贝壳研究院统计，截至今年上半年底，富力地产剔除预收账款后的资产负债率为74.9%，较去年底下降1.8个百分点；净负债率为123%，较去年底减少约7个百分点；现金短债比为0.55，较去年底减少约0.08。不难看出，虽然半年时间过去，上述三项指标均有改善，但富力地产仍“三道红线”全踩，归属“红档”房企行列。

中期业绩会上，富力管理层表示，公司将每年达标一条“红线”指标，“2021年一条，2022年一条，2023年一条。”富力地产董事长助理李启明指出，公司的目标是减债为主或者红线达标为主，希望做回公司本身的业务，包括卖楼、收款、结账、预售，未来产生的现金流帮公司减债。

会上，富力地产董事长李思廉还表示，“希望股东给一些耐性”，因为现行环境下卖楼收钱慢，要以“安全为主”，公司未来12个月将着重就现金流、持续减债两方面去精细化管理。

在富力地产半年报发布后，标普随即出具研究报告，报告表示，富力地产的资本结构仍偏向于短期资本，且改善速度将较为平缓。此外，富力地产的流动性状况距离评级下调阈值的缓冲区依旧很窄，该公司能否将流动性改善到与较高评级同行一致的水平，仍取决于现金生成的可持续性。

而花旗也在报告中指出，富力地产明年的首要任务是再融资和减少负债，预期集团今年的利润将会持平。

降价销售 增收不增利

今年上半年，富力地产回款加速明显，实现营业收入394.9亿元，同比增长18%。营收的增长得益于交付面积的增加。作为贡献公司营收超9成的物业发展业务，今年上半年交付物业面积409.8万平方米，同比增长22%；对应贡献营收359.46亿元，同比增长17%。

半年报显示，海南营收42.82亿元，主要来自海南富力首府；太原营收41.52亿元，其中仅太原富力金禧城这一单一项目就贡献营收25.54亿元，占总营收的7%；而重庆也贡献营收19.35亿元。作为富力地产营收贡献的主要阵地，海南、太原、重庆三城市贡献了公司今年上半年总营收的29%。

不过，交付面积和营业收入的快速增长并没能换来公司净利润的同步提升。今年上半年，富力地产实现净利润30.8亿元，较去年同期的37.92亿元，同比下滑18.78%。

而之所以净利润明显下滑，一部分原因在于，期内富力地产采取了降低价格以刺激销售、去库存的营销策略，总平均售价从去年上半年的9200元/平方米降至今年同期的8800元/平方米，降幅达4%。

业绩发布会上，李思廉表示，“所有的公司都在拼命地提高现金流。富力自然也不例外，甚至不惜忍痛牺牲一部分利润。”“三道红线”令房企有息负债增长受限。在此大背景下，房企纷纷加速降杠杆，以求满足“安全线”要求。而剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比都远超红线标准的富力地产降负债压力不小，这也倒逼富力地产不得不采取薄利多销的促销方式，来加快销售去化和现金回流。

《红周刊》记者梳理发现，在2021年上半年贡献了富力地产7%营收的太原富力金禧城降价明显。富力地产官网显示，金禧城于2017年11月开盘，目前“暂无报价”，但仍然在售。不过根据安居客数据，当前金禧城仅售6800元/平方米，这一售价相较其在2020年末的价格12300元/平方米，接近“腰斩”。

或许也是受“腰斩”式降价的影响，太原虽营收贡献较大，但其在盈利能力方面却拖后腿严重。今年上半年富力地产毛利率从去年同期的33.5%降至22.3%，下滑11.2个百分点。而根据半年报，太原毛利率仅为21%，不光远远低于其他营业额排名靠前的城市——海南的毛利率水平35%、重庆的40%、北京的51%，还低于富力地产今年上半年的整体毛利率水平。

贡献7%营收的太原金禧城

疑存违规交房、质量问题

金禧城在富力地产上半年的业绩表现中扮演着较为重要的作用，然而《红周刊》记者调查发现，金禧城疑似存在延期交房、违规交房等诸多问题。

今年3月，有金禧城C3号楼业主在人民网旗下的互联网官民互动平台领导留言板表示，金禧城C3应在2020年12月31日交房，现在已延期60多天。期间（富力）只发了一封短信给业主，说要延期交房，但并未说明具体交房期限。

至6月，该楼盘业主反映，富力在收房问题上存在违规和欺骗业主行为。其指出，“5月31日富力在其金禧城售楼部现场出示的《房屋建筑工程竣工验收报备表》中，最后一页为空白，无住建部有关部门签字盖章。”

金禧城C3号楼业主之所以如此关注新房是否达到交房标准，或许和此前的一场大火有关。据媒体报道，2020年5月11日，太原富力金禧城C区一在建的地下车库发生火灾，火灾过火面积约1000多平方米。

8月，太原市委社情民意办公室回复表示，金禧城C3号楼已取得《建设工程竣工验收备案表》，并转太原市住建局建议，即业主可与开发商协商或司法解决相关纠纷。对于金禧城C3号楼失火部位，太原市委社情民意办公室也指出，早在5月31日在太原市行政审批服务管理局申请办理了竣工验收备案手续。这些回复表明，金禧城C3号楼在5月31日取得了《建设工程竣工验收备案表》，但为何业主看到的备案材料却没有当地住建部门的签字盖章？这仍需富力地产做出解释。

另据《红周刊》记者梳理发现，此前金禧城就存在疑似违规交房行为。金禧城1期于2019年12月30日交房的部分户型中，有业主反映，富力地产“在没有做好交房准备的前提下，先付款后验房”，业主发现的问题包括门板门套多处划痕、电视墙开裂、厨房墙面瓷砖开裂、纱窗破损、地板空鼓破损等诸多问题。

彼时，太原市委社情民意办公室也回复业主表示，太原市住建局已约谈项目负责人，要求建设单位立即进行逐户排查并按合同约定逐一整改问题，并向业主做好相关解释工作。

金禧城的违约交房行为并非个例。《红周刊》记者发现，富力地产在多个城市的地产项目都存在上述违规行为。

今年2月有业主表示，临汾富力湾开发商在没有提供任何证明房屋检验合格的证书的情况下，要求业主交钱收房然后再验房，而且交房需先交物业费、取暖费等相关费用。据该业主反映，临汾富力湾开发商原本承诺的精装房，存在墙皮脱落、柜门破损、门口地脚线脱落等诸多质量问题。

富力地产还曾因先交房后验房收到《警示函》。4月16日，广州市政府新闻办发文表示，“广州市住建部门近期在全市范围内开展房地产市场专项检查行动，针对富力天寓楼盘存在先交房再验房”等问题，“约谈企业相关负责人并发出《警示函》，纠正企业不规范行为。”

不过，在遭“点名”之后，富力地产先交房后验房的违规行为似未中断。8月初，一位天津业主在互联网平台（微博）晒出多张交房现场图，并表示，“富力又一城怕延期赔偿，不达到交房条件就让交房……而且必须先交钱才让验房，这是什么条款？”

对于富力地产来说，在加速交房回款来改善现金流、偿还债务的同时，还需注意保障业主的相应权益。

（本文已刊发于8月28日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）