新环境下房企如何保持盈利能力？德信中国董事长胡一平：通过“城市轮动”破局

（原标题：新环境下房企如何保持盈利能力？德信中国董事长胡一平：通过“城市轮动”破局）

红周刊 记者 | 熊颖

刚刚结束的2021年中报披露季可以看出，今年上半年房企普遍存在增收不增利、净利润下滑的局面。那么，这一困境，如何破局呢？

在9月15日召开的“2021博鳌房地产论坛”上，德信中国董事长胡一平在直播间接受《红周刊》等媒体的采访时，给出了他的建议：“可以通过‘城市轮动’来进行规避，有些城市以做规模为主，有些城市可以在做规模时兼顾利润。关键在于，房地产公司要根据不同区域布置来进行平衡。”

如何优化房企盈利下滑现象

《红周刊》：从今年上半年房企的业绩表现来看，包括德信中国在内的众多房企普遍存在增收不增利、净利润下滑较为严重的现象。在您看来，背后的原因是什么？对于广大房企来说，如何去优化这一现象？

胡一平：盈利能力下滑基本上已经变成我们这个行业的普遍现象。第一，可能和政策调控有关，第二，本身这个行业竞争也比较激烈。

那么作为企业的话，如何来避免这种情况？个人觉得，我们经常讲的叫“城市轮动”，有些城市主要是以做规模为主，而有些城市可以在做规模的同时兼顾利润。所以关键在于，一家公司要根据你的不同区域布置来进行平衡。

《红周刊》：延续之前的问题，ROE是衡量公司估值重要指标之一。近一两年来，房企ROE普遍存在下滑，且目前房企估值处于历史较低水平。在您看来ROE的下滑，是否会再度反应到房企的股价表现上？您如何看待未来房企的估值走向？

胡一平：以前一般是营收高企业估值就会高，但未来是不一定的。就像净资产回报率高，市场会给一个比较高的估值。以前ROE高，加杠杆起了很大作用，杠杆加高之后，ROE就高了。

但是“三道红线”政策出台以后，（房企）要想加杠杆是加不上去的，这时就要靠产品竞争力来说话了。当下在很多城市，不光要竞低价，还要竞品质，如果你品质好，市场价格比较高的话，相对来说，净资产回报率也会升高。

商业、文旅是开发商较好的突破口

《观点》直播间提问：我们知道杭州有10宗“竞品质”地块到今天中午就截止报名了。但实际上，有9宗地报名是没有达标的，所以它可能相当于流拍了，您怎么看待这个情况？

胡一平：其实“竞品质”这个模式是好的，但有些系数上面，因为现在这个时间点，“竞品质”的高要求对一般开发商是蛮不利的，它要求现房销售。如果“竞品质”地块不用现房销售，相对来说，参与的房企会更多一点，因为房企比较担心未来的盈利空间，所以都不去参与竞价了。

一般来说，现房销售基本上要三年以后才能销售，三年后，市场情况包括金融环境可能有所变化，所以大家的积极性会有所减弱。

所以这个事情，要从辩证上去看。虽然“竞品质”在刚开始的阶段，会有波折，但是从长远来看，一定是势在必行的。这也会倒逼企业更加重视产品品质和服务，为消费者提供美好的居所，也让行业走上可持续发展之路。

《观点》直播间提问：现在行业内，商业算是比较风口性的发展方向。德信其实也从很早开始做“双轮驱动”的事情。能不能分享下在之后的时间内，我们在商业领域有没有什么新计划？

胡一平：现在全国很多城市，不光在杭州，都推出了“限房价”、“竞地价”。那么“限房价”、“竞地价”以后，房地产行业在住宅这一块，它的竞争太大，所以利润非常有限。这个时候，作为一家房地产开发公司，需要寻找新的突破口，那么相对来说，产城商业和文旅的竞争较小，只要有好的产品、好的运营，这一块对公司未来比较长远的利润率是非常有好处的。

（文中观点仅代表嘉宾个人，不代表《红周刊》立场，提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）