2023年地产政策力度将远超今年，产业链有望迎需求大放量

（原标题：2023年地产政策力度将远超今年，产业链有望迎需求大放量）

红周刊 本刊编辑部 | 熊颖

业内人士普遍认为，2023年的房地产政策力度有望超过2022年。在这一大背景下，装饰装修、物业管理、家居家电等房地产上下游产业链有望迎来较大的需求增长。

近期房地产的数据表现和政策发力依然存在明显的割裂现象。一方面，伴随11月以来“三支箭”等政策持续发力明显；另一方面，政策发力至今，房地产的销售、拿地、开工、投资等各项数据依然未见好转。

有业内人士向《红周刊》指出，房地产信心提振还未达到预期，从政策端向市场端的传导仍然需要一定时间，需要“让子弹再飞一会儿”。

不过值得注意的是，临近年尾，房地产政策再度加码，近期，“房地产是国民经济支柱产业”“要充分认识到房地产行业重要性，住房消费潜力要予以释放”等官方声音持续落地，再度提振了房地产信心。

传导周期是否有效

要看政策能否有效带动市场

近期，国家统计局发布今年1～11月房地产数据。今年前11月，全国商品房销售面积121250万平方米，同比下跌22.3%；而从单月数据来看，11月单月商品房销售面积10071万平方米，同比下滑33.3%，降幅较10月扩大10%，需求端持续疲软。

此外，同期开工和拿地降幅扩大，开发投资受到拖累。根据国家统计局数据，前11月，房屋新开工面积111632万平方米，同比下降38.9%，降幅较1～10月累计同比扩大1.1%；房地产开发企业土地购置面积8455万平方米，同比下滑53.8%，同比跌幅也较上月扩大0.73%；而全国房地产开发投资额123863亿元，同比下滑9.8%，同比跌幅较1～10月扩大1.0%。

多位业内人士向《红周刊》表示，即便是在12月份，上述房地产数据也并不会特别好看。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《红周刊》，尽管政策利好不断传递，但我们可以看到，既有的政策现在仍坚持着；需求端的调控政策并没有推出；“三支箭”发出之后，对供给端风险冲击的缓解，目前也没有看到效果，可能确实存在一个时间的滞后。而更加关键的在于，无论是开发商还是购房者，供需两端的情绪还是比较悲观，对后市仍然处于观望状态。

中原地产分析师卢文曦也向《红周刊》表示，市场的信心回归速度比我们预想的要慢，多种因素牵制着预期的回归。不妨给这些政策利好“让子弹再飞一会儿”，这是一个慢慢传导的过程。我觉得需要等待市场有一些转好的信号，比如说，经济数据的见底。而伴随市场信心的修复回归，人们的购买意愿才会增加，后面的数据才会慢慢变好。

李宇嘉则指出，后续是否迎来好转，需要重点关注明年一季度，在疫情生活能够回归常态的情况下，热点城市的调控政策是否放开；限购、限贷、限售、税费、普通住房认定标准等是否放开，这将是一个标志，如若上述政策开放后，基本上热点城市楼市将在未来两三个月左右实现缓慢回升，即，预计在2023年6月份前后，实现热点城市二手房、新房数据的止跌，与此同时也会带动其他城市的回升。后续率先企稳的是销售和价格，而开工、土地和投资也将滞后止跌企稳。

合硕机构首席分析师郭毅向《红周刊》表示，传导周期取决于政策到底什么时候能够真实的对市场形成一个有效的带动。如果没有对应的政策，还是维持现在的状况，只能依托经济自我实现良性循环之后，来拉动市场的话，我觉得周期会比较长了。

预计2023年政策力度远超2022年

地产链有望迎需求大放量

临近年尾，房地产行业再迎多颗“定心丸”。

12月14日，中共中央、国务院印发的《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》在住房方面提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。

12月15日，国务院副总理表示，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。

12月19日，在中央经济工作会议闭幕后，中央财办也指出，要充分认识到房地产行业的重要性。房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业，占GDP的比重为7%左右，加上建筑业则占到14%。住房消费潜力要予以释放。

上述定调言论为房地产行业的2023年发展指明了方向。多位房地产业内人士向《红周刊》表示，伴随上述官方声音的持续落地，可以预计2023年的政策力度将远超2022年。

李宇嘉分析表示，我们讲支柱产业，其实主要是从住房消费潜力和城镇化的角度来看，因为还有3亿新市民没有房子，我们的第七次人口普查数据也反映，大家房子很老旧，配套设施较差，更新换代都比较差。这也意味着物业管理社区的建设、“15分钟生活圈”、室内的二次装修、改善设施设备的更新换代等等都有很大的发展空间。虽然对房地产开发的影响不是很大，但一方面，对房企而言，指明了后续的发展方向，应该顺应这种趋势，转型新模式；另一方面，也意味着巨大的消费需求，长期来看对装饰装修、物业管理、家居家电等地产链需求都会有一个比较大的提升。

以地产链中的家电行业为例，渤海证券研报指出，随着地产政策的回暖以及扩大内需战略规划的贯彻落实，有望改善家电行业终端需求，提振市场信心。目前，家电行业已经位于历史估值底部区间，配置价值凸显，建议把握行业优质龙头标的。

2023年行业洗牌加剧

资源集中国央企、领军民企

值得注意的是，房地产行业洗牌加速度的信号已经愈加明显。12月21日，据证监会消息，日前，中国证监会党委书记、主席易会满主持召开党委会议，提及将大力支持房地产市场平稳发展。其中要求，落实好已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。

李宇嘉向《红周刊》分析指出，房地产进入存量时代，在商品房市场表现为存量房的盘活和再利用，在行业就表现为兼并重组、收并购，而在资本市场则表现为存量壳资源的盘活利用。过去十几年，很多房企想上市，但没有上成，其中包括一些稳健企业。现在开了这个口子，未上市、想上市的，又达到A股上市条件、资质较好的企业，可以通过“借壳”上市，不仅实现了其上市梦想，还可以把一些差的、拖累行业、拖累大盘的房企盘活。

卢文曦指出，明年房地产将迎来大洗牌，小企业“死”一批，资金主要集中于大企业。

郭毅也向《红周刊》表示，以往“小而美”的地产公司还有生存空间，但是伴随越来越明显的房企洗牌，近两年，“小而美”房企的生存空间越来越小，尤其在“三支箭”射出之后，可以看到资源明显向国央企以及领军民营企业倾斜，因为房企只有在自身运营状况相对健康和稳健的状态下，才能获得较好的融资支持。在这一大背景下，市场集中度也会越来越高。

除此之外，利檀投资董事长陈昊扬还在《红周刊》重磅企划的“前瞻2023 优质资产 牛途再现”线上投资策略会上表示，之前的（地产）行情主要是情绪驱动的左侧交易行情，而基于对房地产行业的宏观判断，我们相信现在房地产行业已经进入一个底部反转的右侧周期，接下来我们将进入一个基本面驱动。

陈昊扬提醒，房地产行业还将出现极大的分化，很多财务不健康、杠杆加太猛的房地产企业将很难有大的发展，因而我们在做右侧投资的时候，需要更加深入了解行业，追踪关注企业的销售数据、成本控制、各方面效率等是否优于竞争对手。

（本文已刊发于12月24日《红周刊》，文中观点仅代表嘉宾个人，不代表《红周刊》立场，提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）