住建部强调进一步落实“认房不认贷”，对楼市有哪些影响？

今天跟愉姐汇报选题的时候，她跺脚说要是早点“认房不认贷”就好了，因为她自己就被“认房又认贷”坑过。

话说买第一套房时，那时房价还比较温和，愉姐自有资金凑吧凑吧本来咬咬牙是够全款的，但是她想着呵护一下日常消费开支流动性，别让买房这事儿影响了生活品质，于是就去薅出了公积金：无商贷、但是用了公积金贷款。

本来觉得是个很妙的主意。结果N年后置换房子了，因为也没更多房票（坐标上海），于是首套房是卖掉了，公积金贷款自然也是结清了，可是，就因为当时已经开始实行“认房又认贷”了，这后一套房子，虽然是名下唯一房产，但是要贷款，还是得算二套房贷。

顾名思义，“认房”，是指商业银行发放个人住房贷款时会参考拟购房人在拟购房地家庭名下实际拥有住房套数确定贷款比例；“认贷”是指银行会根据拟购房人家庭在全国范围内是否有住房贷款记录来确定贷款比例。

愉姐因此就亏了很多啊：

一来是贷款比例不同。算首套的话，首付只用35%，能贷65%，算二套首付需要70%，只能贷30%：这一方面是限制了二套房的挑选空间，另一方面，当时上海房产正在快速升值期，这就意味着“杠杆”用得少了，赚得少了。

二来是贷款价格不同。首套房贷利率才4.5%左右，二套房贷得超过5.2%，贷个20年得多付多少钱啊。

这就是愉姐当年为了薅点公积金贷款“捡芝麻丢西瓜”的故事。跳开这个故事，我们也很容易理解，“认房又认贷”，其实是针对此前房地产市场出现过热情形时的控制方法，被认为是从市场预期和实际购买力两方面，对市场进行的“降温”。

因此，此前各地根据自身房地产市场实际运行的不同，对首套、二套房认定标准的不同，可以分为“认房又认贷”、“认房不认贷”、“认贷不认房”，严格程度依次递减。

那么当前，房地产市场周期不同了，政策的走向也从抑制过热到了提振需求，尤其是满足居民刚需。

据人民网援引多位专家表示，无论从国家统计局公布的最新统计数据，还是结合近日市场的销售量和价格看，房地产市场仍处于调整期且恢复缓慢。

于是，前几天中共中央政治局会议上就有了如下重点：要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

既然如此，那“认房又认贷”政策也不再适恰了。住建部部长倪虹就在企业座谈会上表示：要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

在稳增长重要性提高的政策背景下，住建部最新的表态可进一步发挥好稳楼市在稳定宏观经济大盘中的作用，多措并举促进房地产市场平稳健康发展。

我们也可以理解为，假如个人贷款执行“认房不认贷”，一方面会促进刚需和改善群体实现住房需求，改善性群体将原有住房挂牌出售，增加刚需房源供给，满足刚需入市需求，实现刚需和改善群体的良性循环。另一方面，也能助力改善型需求群体卖掉二手房后购买新房，这也促进二手房新房的良性循环。

而从整体看，还会带动新房市场销售改善，房企回款加快。

文章后半部分，“愉见财经”给各位摘录一些专家观点吧。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华认为，“认房不认贷”有助于降低改善性住房需求的购房门槛和利率成本，实际是让更多普通家庭能够有机会改善居住条件，提升住房和生活水平。

不过呢，大道理虽这样说，可是看看市场和人心，首付比例下调或是贷款利率降低，真的就能鼓舞刚需了吗？其实这一年多以来，三四线城市无论首套还是二套的首付比例大都已明显下调，房贷价格也连连下降，但是，市场依然是观望者多、入场者少。

毕竟，对房子这个东西，大家都喜欢“买涨不买跌”。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，考虑到热点城市刚需集中，换房需求开始主导，此次政策降低成本和门槛，会有效果，但具体的效果，还要看后续各地推进落实的情况，要看金融财税部门后续的政策实施。

周茂华还表示，对于一些楼市暂时供过于求、购房门槛过高的区域城市，后续首套住房首付比例和房贷利率有望下调，通过降低购房门槛和购房成本，释放需求潜力。但考虑到银行风控，首付比例降幅不能过大，并且需要坚持因城施策、精准调控。

周茂华并称，要坚持“房住不炒”，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，应根据区域市场供需及宏观调控情况，用足首套住房和贷款利率、改善性住房换购税费减免等措施，更好满足刚需和改善型需求，促进房地产加快恢复良性循环。

最后是一些政策流变方向的观察。不难发现，从去年至今，楼市调控在持续松动。

据中指研究院监测数据，上半年全国各地共出台楼市调控政策超300条，其中，公积金支持政策、购房补贴政策是各地因城施策的主要手段，部分城市涉及优化限购政策、降低首付比例及房贷利率、优化预售资金监管等。

300条政策多吗？从绝对值看真的挺多的。不过呢，比比去年，还是小巫见大巫。因为去年下半年，全国各地出台的楼市调控措施高达500条。