国家统计局前7月房地产行业数据点评：投资如期放缓，销售回暖略超预期

商品房销售累计同比连续回落两个月后出现回暖,略超预期:前7月商品房销额及销面同比升6.2%及降1.3%,相比前6月销额升幅扩大0.6pct,销面跌幅收窄0.5pct,累计数据连续回落2个月后出现回暖。7月单月销额及销面同比分别升9.8%及1.2%,销面同比连续下降2个月后转正。分区域看,各区域销售面积累计升幅均有好转,西部升幅扩大0.5pct至2.8%,表现突出,东部、中部及东北部跌幅均有收窄。分业态来看,住宅/商业/办公楼前7月销面同比分别为-0.4%/-13.1%/-10.8%,住宅跌幅收窄0.6pct。考虑到去年同期的高基数,7月销售数据回暖超出预期。

拿地维持低迷、新开工持续回落、竣工大幅改善,地产投资如期回落:前7月地产投资增速10.6%,相比前6月收窄0.3pct,连续回落3个月,投资增速放缓基本符合预期。具体来看,土地市场方面,前7月土地购置面积及成交价款同比分别降29.4%/27.6%,购置面积降幅收窄两月后再度扩大1.9pct,单月购置面积同比降36.7%,拿地总体依然比较低迷。开竣工方面,前7月新开工及竣工面积同比分别为9.5%/-11.3%,新开工升幅连续回落3个月,而竣工降幅收窄,单月竣工同比降0.6%,降幅连续2个月大幅收窄,前7月施工同比升9.0%,连续持平3个月后小幅扩大0.2pct。正如我们在前期报告中提到,考虑到建筑工程投资跳升以及2017年左右期房基本在2019年交付,未来开竣工剪刀差有望进一步收窄。

受自筹资金影响到位资金同比升幅继续回落:前7月房企到位开发资金累计升7.0%,升幅收窄0.2pct,连续收窄3个月,按来源看除自筹资金外,定金预收款、国内贷款、个人按揭升幅均有扩大,其中国内贷款今年来增速不断加快,从绝对量来看前7月国内贷款创历史新高,而占比较高的自筹资金累计升幅快速收窄,基本与信托、发债等融资渠道收紧相一致。

维持推荐评级:7月拿地继续低迷、新开工升幅回落、投资如期放缓,但销售表现超出预期,各区域普遍改善,根据我们的高频数据31个重点城市新房成交量累计升幅小幅收窄,以此推断其余城市7月销售表现较为突出。考虑到目前行业数据表现依然较强,政策面预计短期将维持稳中偏紧的基调。全年来看,我们在上半年投资拆分报告中提到,按构成上半年投资增速主要靠土地购置投资及建筑工程投资拉动,随着资金面收紧,土地市场持续低迷以及竣工的提升,投资增速预计将进一步放缓,但也不必过分悲观,施工或将给予一定的支撑,预计全年投资增速在7%左右,而销售在稳中偏紧的政策基调下可能依然有一定的下行压力,我们维持全年销面小幅下降、重点城市量升价稳三四线分化的判断。从估值来看,目前板块估值已低于2014年初水平,略高于2018年三季度的水平,处于历史底部区域,我们认为基本反映了市场对于行业下行及政策偏紧的预期,下行风险相对较小,个股上建议围绕两条主线精选个股,推荐1)低估值、布局重点城市的二线弹性标的阳光城,2)低估龙头万科、保利及招蛇,随着资金面收紧龙头房企融资优势将更为凸显。

风险提示:调控及信贷政策超出预期、宏观经济表现不及预期、房产税出台超出预期。