多重利好下地产步入新常态 关注行业龙头

2014年，房地产行业基本面呈现全面调整的格局，房地产开发投资增速持续下行，房屋新开工下降，商品房销售较为低迷，房价也步入下行通道。四季度开始，在多种政策利好的叠加作用下，房地产成交量开始回暖，房价环比跌幅收窄，房企库存去化的速度加快。在调控政策退出、货币政策宽松的背景下，我们判断市场回暖将延续，2015年行业基本面有望复苏。

综合考虑政策和行业基本面，我们上调房地产行业评级至看好。

(1)政策宽松趋势明确，利于行业估值水平提升

中国经济步入中速平稳增长的新常态，宽松的货币政策和财政政策将是未来一段时间的主基调。随着市场供求关系的缓解和房价的回落，房地产调控政策逐步退出历史舞台，近几年压制房地产估值的政策枷锁逐步解除，行业估值仍有继续回升的空间。

(2)行业基本面有望进入平稳发展的新常态

房地产行业经过近一年的量价调整，部分城市供求关系有所改善，存销比下降，库存有所消化，在宽松政策的支持下，房地产市场预期较为平稳，房价也逐步企稳。展望2015年，随着行业去库存的逐步完成，市场将迎来供需较为平衡、房价较为平稳、成交量稳步上升的新常态，行业风险下降，房地产上市公司业绩也有望平稳上升。

(3)行业估值水平

目前房地产行业TTM市盈率19.1倍，市净率2.4倍，均处于近几年来较高位置。从相对沪深300估值溢价来看，市盈率与市净率溢价均处于近几年较高水平。

当前货币政策和房地产行业政策均处于宽松态势，行业基本面经过近一年的持续调整，目前正处于触底回升阶段，未来行业运行趋于平稳，市场风险降低。无论是政策面还是行业基本面，未来预期均较正面。

行业及重点公司投资策略

房地产行业经过近一年调整，市场进一步分化，一二线城市虽然今年销售跌幅较大，但市场调整较为充分，行业触底迹象明显，特别是一线城市土地成交继续保持火热态势，房价企稳。三四线城市总体库存去化较慢，受政策放松的影响较为有限。未来我们看好主要在一二线城市布局的龙头企业，行业上升阶段，它们将表现出更好的弹性。

选股方面，建议重点关注行业龙头公司，推荐公司为万科A、招商地产、保利地产和华夏幸福。

(1)万科A(000002)

国内住宅开发的龙头企业，多年来销售额居我国房地产开发企业第一位。2014年前11月累计实现销售面积1599.6万平方米，销售金额1901.0亿元，分别比2013年同期增长14.8%和18.9%。在今年全国房地产面临调整、销售下滑的情况下，公司销售逆势增长，显示了公司作为行业龙头的综合优势。

(2)招商地产(000024)

公司大股东实力雄厚，资源优势突出，作为招商局集团的地产业务平台，公司近年来加快周转，财务风格稳健，资产负债率、综合资金成本在同行业中保持较低水平，公司的规模扩充具有充足的杠杆空间。公司土地储备面积超过1700万平方米，在一二线城市具有较大的竞争优势。大股东在深圳前海有大量优质土地资源，公司的外延式扩张有很大空间。

(3)保利地产(600048)

作为地产央企，保利地产坚持一二线城市为主的布局战略，总土地储备面积超过8000万平方米，公司实行快速周转的策略，执行力强。公司是国内最具有竞争力的地产公司之一，央企优势保证了公司较低的融资成本。公司财务杠杆较高，现金流充沛，高周转保证了公司实现高ROE.2014年1~11月，公司实现签约金额1194.12亿元，同比增长7.48%。一线地产中，公司目前估值偏低，公司增长稳健，风险低，持续成长能力强。