救市政策超预期 地产股迎来艳阳天

期盼已久的楼市新政终于在本周靴子落地。新政将二套房首付比例调整为不低于40%，结果超出市场此前普遍预期的五成，二手房营业税调整同期出台在时点上亦略超市场预期，对住房需求，尤其是改善性需求的利好落到实处。不过，救市政策虽暂时缓解和转移了短期的市场矛盾，但考虑到国内房地产市场发展的不均衡局面，其长期刺激效果仍有待市场检验。

二级市场上，政策利好的预期和落地也在一季度对地产股股价起到一定的助推作用，多只地产股成为资金追逐的对象。多家机构表示，看好4月份及二季度楼市的表现。

新政是短期“春药”改革“麻药”

3月30日，央行、住建部和银监会下发的通知表示，将二套房首付下调至4成，首套房公积金首付2成。随后财政部也祭出新招，缩短二手房交易营业税免征年限至两年。楼市新政意图明显，鼓励有刚性需求的购买者进场。对此，易居克尔瑞地产指出，购房需求受政策激励很可能会在短期内集中入市，这给房价上扬带来机会，尤其是一二线城市反弹幅度将明显高于受高库存困扰的三四线城市。

从最新公布的楼市百城价格指数看，3月份百城价格指数环比下跌0.15%，降幅较2月的-0.24%有所收窄，主要原因就在于货币政策的放松。其中上涨城市增加至43个，环比增加了4个。记者了解到，上海、北京等地的开发商已经开始酝酿新政后的涨价。“新政出来后，这两天许多有着改善需求的购房者和我们约着看房。更有多位二手房业主直接提高了房屋的报价。”北京通州通胡大街的链家地产业务员对记者说。而国际房地产顾问“五大行”之一戴德梁行分析报告也指出，“3.30”新政只是今年房地产政策的开始。在针对普通住宅的政策出台后，有关中高端住宅的政策也很有可能在7、8月份出台。预计今年普通住宅的涨幅或在10%以上，中高端的住宅涨幅则在5%~8%以上。

“持续的政策调整，将放缓中国房地产市场的库存增长，甚至进入新一轮的去库存化周期，这无疑会改善房地产开发企业的现金流及其对未来前景的信心。”第一创业证券首席经济学家彭兴韵表示，虽然政府对稳增长与救市心切，可房市大环境不比当年，若货币当局能够严格把握松紧适度的货币政策，不太可能再次出现2009年那样的泡沫。

可见，本轮楼市新政的目的只是为了托底，为了不让影响中国经济发展的三驾马车之一的房地产市场变得更坏罢了，但考虑在我国中长期经济下行、供需严重失衡以及人口老龄化的背景下，房地产市场逐步下行的趋势在中长期内仍不会得到扭转。国泰君安首席宏观策略分析师任泽平就“3.30”新政的评论再显“大嘴”本色，他说新政是“短期的春药，长期的毒药，改革的麻药”。因为房地产长周期拐点出现后，刺激房市实质是透支未来需求，希望这是为改革手术赢得时间的麻药。任泽平认为，由于房地产新政的刺激，二季度经济会企稳，股市也依然维持小阳春。

新政给地产股和大盘助力

对于本次政府救市行为，二级市场上的资金早已嗅到，今年以来，在上证指数只上涨19%的背景下，地产指数涨幅已高达30%左右。个股表现上，类似中洲控股、万方发展和渝开发等地产股均已提前表现，其股价已创出历史新高或突破压力位继续上扬。而即便是3月30日楼市新政出台前央行进行辟谣的信息，也没能阻挡住资金持续流入地产板块。

“3.30”新政后，与之相关的分析报告更是铺天盖地，这些报告除了继续看多房地产板块外，还有多篇报告认为房地产向好会给家电、水泥、建材、装饰装修等行业带来机会。目前，虽然房地产股票市值约占沪深股市总市值的5%，但与房地产直接或间接相关的钢铁、水泥、建材乃至家电家居等股票市场却是非常庞大。因此房地产市场的繁荣与衰退、政策放松与收紧对地产产业链是“牵一发而动全身”，甚至存在“一荣俱荣、一损俱损”的局面。因此，“只要稳住房地产，经济无大碍，银行就没有大问题，这是对整个股市最大的利好”依然是业内人士的共识。

其实，地产板块对政策的反应也是非常明显的。回看历史，记者发现，除了2006年经济高涨及货币环境向好导致政策失效外，其他时间的政策都对地产行业景气度有明显影响，进而影响房地产板块在二级市场的表现，也就是政策组合拳对地产板块的压制或提振效果很明显。尤其是去年“9·30”新政后，业内预期政策将推动行业景气提升且加上货币政策的放松继续，地产板块的估值就一直处于上升通道中。(见附图)

此外，据同花顺i问财统计数据显示，从2012年底至今年3月份，最近15次申万房地产指数涨幅在大于3.5%的情况下，后1个交易日上涨次数有9次，上涨概率为60%，平均涨幅是0.28%；后5个交易日上涨次数也为9次，上涨概率达60%，平均涨幅是0.37%；后20个交易日上涨次数是12次，上涨概率高达80%，平均涨幅为3.14%(见表1)。而由历史数据来看，今年地产股大概率是出现上涨的，这与绝大数机构看好楼市新政影响的观点相呼应。

多维度掘金地产股

春节过后，沪深300指数至今上涨了16%，而地产板块也上涨了20%，超额收益并不明显，但随着后续销售改善和政策利好刺激下，预计地产股的低估值有望继续提升。多家券商研报均建议继续增持地产股，且投资者也可从不同的角度去选择优秀地产标的。比如面临低估值修复的个股、直接受益新政的龙头股、积极战略转型的房企，和京津冀一体化、国企改革、“互联网+”等概念共振的房地产股等。

估值修复是市场资金炒作的一个重要方面，“3·30”新政无疑对地产股估值起到了重要的拉动作用。Wind资讯数据统计，房地产股票中，动态市盈率在15倍以下的龙头地产股不在少数，而且资金的持续流入也给这些股票带来不俗的表现，如保利地产、万科A、金地集团、金融街等。尤其是保利地产、金地集团和荣盛发展这些一二线地产龙头，在去年整个房地产业业绩下滑的大背景下，业绩依然表现平稳，净利润增速均在10%以上。

在业绩平稳增长的同时，这些大的龙头公司也在积极转型，如保利地产的房地产基金业务就逆市保持高增长，2014年末基金管理规模280亿元，同比增长40%，公司的养老战略逐步落地。苏宁环球也在积极向影视文化传媒方向转型，盛运实业、华业地产则积极向智慧医疗转型，而且业务做得风生水起。就连股价一路走高的金科股份也在向新能源领域跨界转型，打造“地产+新能源”新格局，其第一个新能源项目-新疆哈密风力发电项目落地，预计投入运营后每年可贡献净利至少0.9亿元。

此外，近期被热炒的“互联网+”概念，也让有着“互联网+地产”的概念股备受关注。如三六五网和世联行。其中，以房地产经纪为主营的世联行，其经营的P2P平台也主要是和购房消费有关的业务。同样，和京津冀一体化、国企改革这些市场上热门概念共振的房地产股也成为多家机构推荐的标的，如华夏幸福、中洲控股等(详见表2)。记者也注意到，这些地产股多是集多重概念于一身，一旦某个概念风吹草动，股价就会翩翩起舞。如荣盛发展，既是估值低概念、又是京津冀一体化的龙头公司代表。