楼市高不可攀 股市谁敢言底

赚钱效应是估值加速器

2016年注定是打破资本品定价常识的一年。无论是楼市还是股市，不管是投资理念还是投资群体，都进入了极度扭曲的阶段。

在同样的宏观背景(宏观经济无热度复苏+货币稳健偏宽松+积极财政干预)之下，楼市出现结构性牛市，一二线相继火爆，三四线继续低迷。股市却是日益边缘化——单日振幅为近十年最低(沪市9月20日单日振幅0.39%)，成交量萎缩至牛市峰值的一成不到(沪市周五成交额为1126亿元，2015年6月8日成交13099亿元).

一二线楼市人见人爱花见花开，A股却是人见人踩花见花败。导致这一扬一弃的原因有N个，比如宏观调控方向不同(楼市是地方政府去库存+买家加杠杆。股市是去配资杠杆+规范银行保险和基金入市行为)，也有监管目标和手段不同(住建部坚守“因城施策”继续去库存，证监会强力扩容的同时坚决杜绝违规资金入市)，抑或货币倾斜程度不一(地王频现显示地产贷款未收紧，且购房贷款利率明显低于股市融资利率。银行保险和证券三大监管部门仍在联手限制资金入市)，甚至投资者结构差异和心态差异(高价房主流买家是换房中产阶级和先富阶层，长期投资为主。股市投资主体是入市资金不到20万的散户，短线投机为主)……

诸多因素决定了同为政策市的楼市和股市命运迥异，核心推动力则是趋势的力量。当下，一线城市商品房市盈率(租金房价比在1%左右)高得离谱，投资价值远低于一线蓝筹(银行股市盈率为4%~5%)，缘何买房者仍趋之若鹜呢？答案是赚钱效应发酵，让商品房价进入估值加速期。而IPO上市后，连续封停，同样是新股不败稳赚效应逞强。

股王多沦陷地王成恒星？

常识告诉我们，中国楼市已进入估值加速期，涨价预期已形成自我实现的正反馈，天量(排队离婚购房潮)和天价(地王和楼王频现)皆是必然，短期获得超常利润的几率极高。这就是格林斯潘所说的“非理性繁荣期”。现在问题来了，这种繁荣期到底能持续多久？

判断北上广深逾10万1平方米的房价是否有泡沫，并不需要太多实证分析。从规范分析来看，这不仅是住房由生活必需品转向奢侈品化，亦是引导货币资源“脱实向房”的严重错配，是在考验可持续经济模式的弹性极限。深圳6平米的鸽笼房推出，售价88万，旋即售磬。类似恐慌性抢购高价房的背后，是底层蚁民怕错过持房族资格证最后一班车的心情写照，是住房已成为阶层樊笼又一明证。这或许与2007年和2015年的股疯相提并论，但是，预测地王和楼王泡沫破灭的时点，却近乎玄学。

谁敢扮演经济泡沫捅破者？2015年6月后股市泡沫破灭，证监会主席如坐火山口。前任证券监管班子吃大亏，现任自然长大智慧，股市稳定成首要任务。任凭美股上云霄，A股岿然不动。谁敢成股王，监管令来得急且狠，牛散猛私募轮流被摁倒在地，谁不噤若寒蝉？当赚钱效应遭遇监管重拳，股市自然门前冷落，曾经A股自诩的流动性溢价逐渐向B股市场靠齐。恒生AH溢价指数已跌至21个月以来的低位，将2015年以来的A股牛市狂热悉数消灭。此情此景，谁敢轻言抄底？

劝人弃楼炒股是大忌讳

如何将财富增值速度最大化？答案是从一个即将破灭的泡沫，投身另一个即将吹大的泡沫。

当下，楼市泡沫破灭论甚嚣尘上。万达董事长王健林28日接受美国媒体采访时表示，“中国房地产目前的市场泡沫是史上最大的泡沫。”宏观经济研究金牌分析师任泽平亦称：“房地产泡沫正奇迹般加速赶顶。”

泡沫就在那里，在预测何时破灭一事上，人间没有精算师。所以，当弃楼炒股之说再度流行之时，多数人不妨姑且听之。

企业有存亡，行业有周期，土地却是一切财富之母。从财富长期配置角度来看，住宅是极少能跑赢GDP增幅的资本品之一。交易费用高企和投资金额巨大以及买家寻找的不易性，令其有较高的交易门槛，多数人被迫成为长期投资者，坐享整个牛市周期的红利。最关键的是，住宅除非出现在危楼，否则难有被ST(暂停上市)的命运。

相比之下，“七亏二平一赚”是全球股市生存法则，A股生态系统更是畸形，一级市场暴利，二级市场穷极。哪怕是股市老手，稍有不慎亦是血本无归。不仅普通居民切莫弃楼炒股，企业家也要慎言弃厂炒股。上一轮动辄“千股跌停”的股灾4.0版本，消灭多少融资客。如此惨痛教训，当为后来者切记。