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上市银行房产真实市值或超7万亿元 多股可关注

证券之星综合 2018-09-18 13:04:40
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【证券之星编者按】股市有风险,投资需谨慎。文中提及个股仅供参考,不做买卖建议。

上市银行自有房产真实市值或超7万亿元 多股可关注

  一座座高楼大厦及其坚实的市价,神奇的在上市银行的财报中集体缩水甚至隐身了,而这“隐身术”并非违规腾挪资产。确切地说,在会计准则的“掩护”下,26家上市银行的自有房产以“成本(或评估值)加折旧”的形式躺在报表上,而其真实的交易价值却并未入账,成为了一笔看得见却用不了的“私房钱”。

    据《证券日报》记者统计,截至今年中期,上市银行的自有“涉房固定资产”(含房屋及建筑物、在建工程以及房屋装修)净值约为6227亿元,原值接近9000亿元。即使按照保守的估计,这部分资产的真实市价也将达到4.5万亿元,较目前的净值“富余”接近4万亿元;如果估价再大胆一点,则账外隐藏的“私房钱”可能超过7万亿元。如果说7万亿元的天文数字比较抽象,那么可以选取上市银行2017年合计的净利润来进行对比,后者不足1.4万亿元。

    房产原值或接近9000亿元

    《证券日报》记者根据上市银行中报统计发现,截至今年中期,上市银行的自有“涉房固定资产”净值约为6227亿元(个别银行中报未披露相关数据,按照其去年年报数据估算)。

    从记者的统计来看,多家上市银行的累计折旧率(累计折旧/最新一期的成本)超过30%,其中,个别上市银行的累计折旧率甚至超过50%,即便是折旧率较低的上市银行,目前账面涉房固定资产的价值也较原值打了八折。如果按照累计折旧率30%推算,这些资产的原值接近9000亿元。

    涉房固定资产的原值与账面净值之所以出现比较大的差异,是因为按照相关规定,绝大多数银行涉房固定资产都是以成本作为初始价值,并按照一定的速度进行折旧,普遍的每年折旧率在2%-7%之间,其中4%左右的折旧速度为更多银行所接受。当然,也有少数银行将年折旧率上限设定的十分宽泛——接近20%,如果按照上限折旧,上市银行的固定资产5年时间就可以在账面上“消失”。当然,即便是按照目前上市银行较为常见的30%以上的累计折旧估算,相关资产普遍的折旧年限已经有8年以上。

    需要说明的是,四大行的房产入账方法有些与众不同,因为其上市之前经历了大规模的财务重组和注资,因此其部分固定资产是按照重组时的评估值入账。例如,工商银行、农业银行均在2017年年报中做出类似表示,“固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。为本行股份制改组而评估的固定资产,按其经财政部确认后的评估值作为入账价值。固定资产从达到预定可使用状态的次月起,采用年限平均法在使用寿命内计提折旧”。

    不过,即便是按照较晚上市的农业银行上市时间计算,四大行固定资产评估入账后至今也已经超过了8年。

    此外,从上市银行近期的公告来看,上市银行“置产”的热情依旧持续着。今年以来,有多家上市银行披露了购买办公用房的计划。事实上,上市银行更多的新增涉房固定资产需求,因为额度相对于银行的资产规模较小,根本无需披露。

    房产真实市价已翻数倍

    即便是9000亿元的原值,当然也远远不是这些涉房固定资产目前的全部价值。2016年,曾有上市公司靠卖两套学区房保壳——买房12年狂赚16倍。

    “12年赚16倍,在北京这样的一线城市并不算夸张,一些重点区域(例如通州),房价的涨速比这还快呢”,一位地产中介公司老员工对《证券日报》记者表示。

    “我2005年在西南二环外买的房子,单价是不到8000元/平方米,去年最高涨到9万元/平方米,现在差不多回落到8万元/平方米”,家住北京市南二环外的张女士也印证了“房价增长10倍不是传说”。

    当然,对于上市银行来说,买楼绝大多数都是为了自用,或者可以理解为“另类刚需”。“其实,开始买楼的时候也有些犹豫,不过考虑到银行需要与自身品牌相称的办公场所,且金融街的好位置也有限,就拍板买下该商业房产”,某上市银行时任行长曾对《证券日报》记者表示,“当时确实没想到,几年以后回头一看,房价已经翻了数倍,不过由于房子是自用,并未觉得地产升值对银行产生实质性影响”。

    事实上,房产真实价值飙升不仅在北上广等一线城市出现,多地 媒 体曾经测算出“房价十年上涨近十倍”的区域性数据。据《证券日报》记者了解,即使是一些三、四线城市,其黄金地段的房价10年来至少也都翻了至少五倍。更何况,上市银行的房产很多年代久远,甚至有近二十年的历史。

    近年来,监管部门加强了楼市宏观调控,强调了“房住不炒”原则。但是,在之前10多年时间内,房价已经在经济快速发展、供需关系转换、通货膨胀等因素的共同影响下,增长了数倍。因此,即便是今后房价进入稳定期甚至是小幅震荡区间,上市银行涉房固定资产的公允价值已经数倍于原值。

    另据《证券日报》记者此前统计,上市银行购置固定资产增速最大的年份为2008年和2009年,这两年恰逢国际金融危机,国内房价出现过阶段性下降。综合来看,上市公司涉房固定资产公允价值的平均变动至少能达到原值的五倍,如果估值再大胆一些,可能达到原值的八倍以上。也就是说,上述9000亿元资产目前的公允价值在4.5万亿元-7.2万亿元之间是大概率事件,上市银行财报中的“私房钱”有可能达到甚至是超过了7万亿元。

    此前,也曾有一些投资界高手注意到了银行的“私房钱”。数年前,史玉柱就曾经在其微博中表示,“各银行拥有大量黄金地段房产,数量大得吓人,都是按当年建造或购买的成本做账的,往往按10年、20年、30年前的成本入账,入账金额非常低。如果按国际惯例重新评估,以公允价值入账,银行资本金就会大幅增加,三年不用向股民伸手要钱”。此外,也有私募界人士曾经“逼宫”5家上市银行,提出将银行房产按公允价值入账。

    “变现”时间窗逐步开启

    之所以在2018年对于上市银行“私房钱”进行更多的关注,是因为根据会计准则,如今这些隐身资产有了变现的可能。或者说,上市银行房产变现的时间窗正在逐步开启。

    对于为什么我国的会计准则要求对固定资产以成本法入账,一位会计师事务所合伙人对《证券日报》记者表示,“公允价值的计量,首先要有健全、完善的市场体系;其次是对从业人员素质有较高的要求;再次是信息使用者对信息提供者有较高的信任度”,“现在,房屋交易环节的网签价格备案虽然逐步完善,但是借助装修填充网签价与实际成交价格的价差等违规行为依旧存在”。

    对于上市银行来说,固定资产具有自用非投资属性,因此公允价值计量法只是在固定资产转为投资性房产时才能发力。过去数年,上市银行追求的是规模效应和网点扩张,固定资产“变性”的可能性非常低。近一两年以来,上市银行选择了收缩人员与物理网点,同时对原有网点进行智能化转型。例如,某上市银行中报披露,该行新建综合网点面积从2014年以前的1000至1500平方米下降至如今的500至800平方米。换句话说,银行物理网点的数量和单店规模有望迎来“双降”。

    另外,上市银行近年来面对业绩增速放缓的压力,释放利润的冲动增强、以及房价目前进入稳定期,上市银行对于需求减少的涉房固定资产自然也就熄了“囤房”的心思、有了变现的动力。


农业银行个股资料 操作策略 股票诊断

农业银行2018年中报业绩点评:不良改善超预期 负债端优势明显

农业银行 601288

研究机构:安信证券 分析师:黄守宏 撰写日期:2018-09-07

业绩概述:农业银行2018年上半年营业收入同比增长10.6%,超出我们预期;归母净利润同比增长6.6%,符合我们预期。

边际变化点评如下:

1.不良实现“双降”,资产质量明显改善。农业银行Q2不良率为1.62%,环比Q1下降6bp;不良贷款余额较Q1末减少10.57亿元;关注率为3.10%,较年初下降17bp;逾期率为1.83%,较年初下降26bp;上半年不良生成率(加回核销)为0.59%,环比2017H2下降2bp。资产质量改善主要是因为不断优化信贷结构,继续压降过剩产能风险敞口,预计下半年资产质量将保持平稳向好的格局。

2.零售存款利率同比下降,负债优势明显。上半年存款平均付息率为1.35%,同比下降1bp,主要是因为零售存款付息率同比下降14bp,负债端的优势使得公司Q2净息差仅环比微降1bp。

3.非息收入大增驱动营收增速显著回升。农行Q2单季度手续费及佣金收入同比增速为19.17%(Q1为-8.19%),其他非息收入同比增速为300.52%(Q1为-23.91%)。信用卡业务、债券牛市的影响下,驱动非息收入取得较高的增长,但预计下半年这块业务增速或将放缓。

投资建议:买入-A投资评级,6个月目标价4.74元。我们预计公司2018年-2020年的收入增速分别为10.44%、11.12%、11.67%,净利润增速分别为8.60%、9.09%、10.10%;给予买入-A的投资评级,6个月目标价为4.74元,相当于2018年1.0XPB、7.3XPE。

风险提示:中美贸易争端升级;银行继续惜贷;表外非标处置失当引发风险



工商银行个股资料 操作策略 股票诊断

工商银行:上半年负债端优势彰显 资产质量延续改善

工商银行 601398

研究机构:平安证券 分析师:刘志平 撰写日期:2018-09-06

上半年营收增速加快,归母净利润稳步提升

工商银行上半年实现营收同比增长7%(4.05%,18Q1),Q2单季增幅10.2%,较一季度提升6.15个百分点。其中,上半年利息净收入同比增长10.6%,Q2单季度增长9.3%。同时,上半年手续费收入同比增长3.4%,结束了上年末负增0.5%的趋势,Q2单季增长5.4%,较Q1提升3.8个百分点,银行卡、现金管理、担保承诺业务收入分别同比增16.7%/17.1%/29.8%。上半年PPOP同比增长8.5%(9.7%,18Q1),Q2单季增幅7.3%,较Q1降2.4个百分点,主要是二季度的营业费用有明显的增长(18.2%,YoY)。上半年拨备计提同比增36.1%,增速较一季度提升2pct,在此基础上实现归母净利润同比增4.87%(4%,18Q1),Q2同比增长5.7%。

上半年存款增速领衔大行优势明显,二季度息差企稳

上半年资产较年初增长4.66%(1.56%,18Q1),二季度规模增速有明显提升,较一季度增长3.1%,主要二季度主动负债规模扩张的影响。资产端,贷款较上年末增4.9%(2.35%,1Q18),零售贷款较上年末增7.4%,超公司贷款增速2.9个百分点,带动零售贷款占总贷款比例提升0.9pct至35.6%,零售贷款中,个人按揭贷款占比较年初提升0.9pct至80.5%,增速达8.7%,信用卡贷款亦保持9.2%的高增长。上半年投资同比增12.7%,Q2单季环比增3.1%,同业资产同比收降11.3%,主要是一季度进行的压降,Q2环比增10.9%。

负债端,存款规模较上年末增8.3%(5.1%,18Q1),增速领衔大行,二季度存款规模也保持稳定增长,但季末活期存款占比较上年末下降近2个百分点。上半年同业负债同比收降0.7%,Q2环比增2.8%,应付债券同比多增9.9%,Q2环比提升8.9%。

1H18公司公布净息差2.30%,同比上升14bps,较去年末提升8bps。我们测算的Q2单季环比Q1上升1bps,季度息差的企稳主要是二季度低成本存款规模稳健提升下资产端信贷等投放稳健增长。

资产质量延续稳中向好,不良认定持续保持严格

公司二季度末不良贷款率1.54%,环比持平于Q1,较上年末降1bps。先行指标上,关注、逾期贷款率分别较上年末下降0.72pct/0.2pct至3.23%/1.81%。同时,公司逾期90+/不良较年初继续下行1.95pct至78.98%。受益于资产质量持续向好,公司拨备覆盖率进一步增至173.21%,基本环比持平于Q1,但仍有提升空间。二季度末公司资本充足率和核心一级资本充足率分别为14.73%/12.33%,较上年末分别下降41BP/44BP,同时公司公告了发行1000亿优先股的预案,后续资本实力得到进一步增强。

投资建议:负债端优势突出,资产质量稳中向好

工商银行上半年经营稳健,存款增速领衔大行,负债端的优势保障了息差的稳定性。规模的稳健扩张以及息差的企稳回升下上半年实现营收和PPOP增速的较高增长。资产质量方面在稳定中逐步改善,不良偏离度持继续下行。我们维持公司盈利预测不变,18/19年净利增速预测为5.0%/7.8%,目前股价对应18/19年PB为0.86x/0.79x,PE为6.6x/6.1x,维持公司“强烈推荐”评级。

风险提示:

1)资产质量受经济超预期下滑影响,信用风险集中暴露。若宏观经济出现超预期下滑,势必造成行业整体的资产质量压力以及影响不良资产的处置和回收力度,从而影响行业利润增速。

2)政策调控力度超预期。18年以来在去杠杆、防风险的背景下,行业监管的广度和深度不断加强,资管新规等一系列政策和监管细则陆续出台,在 维 稳的政策基调下金融协调和监管预计也会进一步加强。但是如果整体监管趋势或者在某领域政策调控力度超预期,可能对行业稳定性造成不利影响。

3)市场下跌出现系统性风险。银行股是重要的大盘股组成部分,其整体涨跌幅与市场投资风格密切相关。若市场行情出现系统性风险,市场整体估值向下,有可能带动行业股价下跌。



招商银行个股资料 操作策略 股票诊断

招商银行:优势持续扩大 强者恒强

招商银行 600036

研究机构:东吴证券 分析师:马婷婷 撰写日期:2018-08-27

盈利能力进一步提升,非息亮眼支撑营收端继续改善。利润增长逐季提速,拨备前利润(PPOP)增速大幅提升。招行上半年实现归母净利润447.6亿,同比增长14%;Q2单季度来看,利润同比长14.5%,增速较Q1提升1pc;PPOP同比增速高达16.5%,较Q1大幅提升13.6pc,主因非息收入表现亮眼。营收端:净利息收入平稳增长,非息收入表现亮眼。上半年实现营业收入1261.5亿,同比增长11.8%。其中Q2单季度增长16.7%,增速较Q1提升9.5pc。具体来看,上半年净利息收入同比增长8.6%,增速与Q1基本持平(剔除I9会计准则切换的影响后增幅为14%)。非息净收入同比增长17%,手续费及佣金净收入上半年同比增长7.8%,较Q1提升6pc。从业务角度来看,受托理财收入同比下降11%,主因资管新规、资管产品增值税政策影响。但受益于客群及渠道等优势,代理基金和信托计划收入分别同比增长47%和25%;银行卡手续费收入同比增长25%,继续成为中收主要支撑。此外,I9准则切换导致部分金融工具收益变动计入其他非息收入中,带动投资收益和公允价值变动净收益相比去年同期增加29亿和9.4亿。

Q2净息差略降2bps主因低风险偏好下贷款利率下降,但核心负债成本优势明显。上半年净息差为2.54%,其中Q2单季度净息差2.53%,较Q1微降2bps。主要由于资产端Q2单季度贷款利率环比Q1下降5bps。或由于审慎的经营策略,降低风险偏好,贷款主要投放资质较高的战略客户。尽管短期影响息差,但在宏观经济趋势不明朗的情况下,稳健经营利好资产质量,利于可持续发展。负债端,在行业存款竞争加剧的情况下,存款成本环比Q1仅上升1bp至1.43%,仍处于行业较低水平,支撑净息差仍处于高位。

资产负债结构:存贷款稳步增长,投资端减配非标。资产端,风险偏好降低下票据资产增多,大幅压缩非标资产。6月末,总资产规模6.54万亿。其中贷款总额为3.88万亿,较3月末增长4.4%,增速基本与总资产4.6%的规模增速保持一致。从结构来看,上半年新投放的3100亿贷款中,对公贷款增加1200亿(占38%),个人贷款增加855亿(占27%),除了主要投向按揭和信用卡外,小微贷款投放增多,占比提升0.4pc至17.9%。此外,票据类资产投放约1100亿(占35%),或由于表外转表内、风险偏好较低等因素。而投资类资产中,上半年压降近2000亿非标(底层资产主要为票据、信贷)。负债端,核心负债来源稳定,Q2同业存单发行增多。6月末,总负债规模突破6万亿,较3月末增长4.9%。存款余额4.26万亿,较3月末增长4.7%。活期存款占比为61.48%,较17年微降1.36pc(与行业趋势一致),但预计占比在同业中仍为最高。同业存单余额(测算)较3月末增627亿至2208亿,但“同业存单+同业负债”占总负债的比重低于17.5%,符合监管要求。

资产质量:继续大幅改善,拨备安全垫进一步夯实。不良生成继续好转,资产质量持续改善。6月末,不良率为1.43%,较3月末继续下降5bps。加回核销及转出的不良生成率仅为0.48%,较去年同期下降0.08pc。关注类贷款占比较17年末下降0.1pc至1.5%。逾期90天以上贷款余额和占比双降,不良认定保持严格。6月末,逾期90天以上贷款余额较17年末净减少近12亿,占比下降0.13pc至1.15%。逾期贷款占比下降0.1pc至1.64%。不良/逾期90天以上贷款为124.4%。拨备覆盖率提升至300%以上。上半年计提资产减值准备314亿,较去年同期少提12亿左右。资产质量持续改善下,拨备覆盖率较3月末提升20pc至316%。信用卡不良率微升3bps,值得持续关注。6月末招行信用卡不良率为1.14%,较17年末提升3bps,或与近期信用卡业务发展较快、居民消费力变弱有关,未来趋势值得关注。

盈利预测与投资评级:整体来看,招行盈利能力稳步增强。公司深耕零售金融业务多年,活期存款占比保持在较高水平,负债端成本优势明显,对净息差仍有一定支撑;资产质量持续好转,拨备计提充足,财务优势显著。预计18/19/20年其归母净利润分别为801.8/925.6/1082.4亿,BVPS为20.03/22.74/25.92元/股,维持“增持”评级。

风险提示:宏观经济下滑;金融监管力度超预期。



中国银行个股资料 操作策略 股票诊断

中国银行2018年中报业绩点评:营收改善 但资产质量仍有不确定性

中国银行 601988

研究机构:安信证券 分析师:黄守宏 撰写日期:2018-09-07

业绩概述:中国银行2018年上半年营业收入同比增长1.29%;归母净利润同比增长5.21%,符合我们预期。

边际变化点评如下:

受去年同期基数影响,Q2单季营收增速回升。中国银行Q2单季度营收增速为5.46%(Q1为-2.45%),主要是因为一方面2017年一季度出售集友银行,并相应确认了投资处置收益,使得去年一季度投资收益基数较高,二季度投资收益基数相对较低。另一方面,受市场价格变化影响,二季度汇兑损益有所上升,扭转了一季度亏损的局面。

资产质量保持平稳,但仍有隐忧。中国银行Q2不良率为1.43%维持在低位,持平于Q1;逾期90天以上贷款/不良贷款较年初下降2.31pc 至80.66%,资产质量保持在相对平稳的态势。但从不良的前瞻性指标来看,仍有一些不好的苗头,关注率较年初上升2bp 至2.93%,逾期率较年初上升55bp 至2.41%。

展望下半年,公司资产质量仍存在一定的不确定性。

投资建议:增持-A 投资评级,6个月目标价4.23元。我们预计公司2018年-2020年的收入增速分别为1.28%、2.12%、2.41%,净利润增速分别为4.46%、4.75%、4.94%,给予增持-A 的投资评级,6个月目标价为4.23元,相当于2018年0.8XPB、6.9XPE。

风险提示:中美贸易争端升级;银行继续惜贷;表外非标处置失当引发风险

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