地产调控迎来政策微调 但无碍地产股表现抢眼

地产调控迎来政策微调 但无碍地产股表现抢眼

8月7日，住房和城乡建设部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会，对参会各城市未来房地产调控工作提出了进一步要求。一位部委高层近期在一次棚改工作会议上透露，住房保障工作既要量力而行，又要尽力而为，下一步应该精准棚改。所谓精准棚改，主要有两层含义，一是棚改的范围和标准，要坚持既尽力而为、又量力而行的原则，切实评估论证财政承受能力，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子，进一步合理界定和把握棚改的标准和范围，重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。

万科A（个股资料 操作策略 股票诊断）

万科A:销售持续扩张 拿地更为积极

万科A 000002

研究机构：东吴证券 分析师：齐东 撰写日期：2018-08-07

万科公告7月销售数据和拿地情况:2018年7月份公司实现合同销售面积306.8万平米,同比增长23.2%,合同销售金额451.4亿元,同比增长26.9%;2018年1-7月份公司累计实现合同销售面积2342.2万平米,同比增长10.6%,合同销售金额3498亿元,同比增长11.9%。

点评

销售表现向好,销售增速保持高位。万科7月份实现合同销售面积306.8万平米,同比增长23.2%;销售均价为14713元/平米,同比增长3.1%,环比增长0.9%;量价齐升带动合同销售金额同比增长26.9%。从累计数据看,公司1-7月份累计销售金额和销售面积分别同比增长11.9%和10.6%,预计下半年随着供货增加,销售有望持续回暖。

拿地力度持续扩张,成本保持低位。万科7月份共获取41个新项目,其中8个为物流地产项目,33个为新增土地项目。公司单月新增土地项目建筑面积达848.4万平米,同比增长32%,权益比例51%;拿地总成本535亿元,同比增长111%(不包括物流项目)。7月拿地金额占销售金额比重为118%,环比6月上升66个百分点。公司单月拿地均价仅6302元/平米,占当期销售均价的43%。从区域分布看,公司坚持全国化布局,在上海、东莞、南京、杭州、合肥等20个城市积极拿地,一线、二线、三线城市拿地成本占比分别为6%、78%、16%。从累计数据来看,公司1-7月累计拿地成本1712亿元,同比增长48%;新增建面达3080万平米,同比增长35%;公司拿地力度持续扩张,确保土地储备规模持续提升。物流地产方面,1-7月公司累计获取38个项目,新增项目建筑面积达251.3万平米,权益比例93.1%,物流地产业务发展进一步提速。

投资建议:万科作为行业龙头,坚持“三大都市圈+中西部重点城市”的城市布局,销售规模持续扩张,拿地力度持续提升。同时在多元化业务方面,万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局,现在已逐渐成熟。我们预计公司2018-2020 年EPS 分别为3.28、4.10、4.96元,对应PE分别是6.43、5.14、4.25倍,维持“买入”评级。

风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险;棚改货币化不达预期。

新城控股（个股资料 操作策略 股票诊断）

新城控股:销售维持高增长 拿地成本低位企稳

新城控股 601155

研究机构：东吴证券 分析师：齐东 撰写日期：2018-08-07

7月公司销售金额增速达202%。公司7月份单月销售金额183.52亿元,同比增长202%;销售面积约146.71万平米,同比增长220.7%;销售均价12509元/平米,同比下降5.8%。从累计数据来看,1-7月累计合同销售金额约1136.63亿元,同比增长106.1%;较前值提升12个百分点;累计销售面积约921.28万平方米,同比增长130.1%。目前公司已完成全年1800亿销售目标的63.15%,我们判断公司全年将大概率超额完成销售目标。

拿地成本维持低位。公司7月在苏州、襄阳、南宁、许昌、宿迁、雅安、淮安、苏州、蚌埠、重庆10城市获取10个项目,全口径拿地金额为55.7亿元,同比增长18.0%,权益比例为93.9%;拿地面积199万平米,同比增长33.8%,单月拿地均价仅2798元/平米。从累计数据来看,公司1-7月新增项目总建筑面积达1415万平米,同比增长27.6%;总地价424亿元,同比减少3.5%,占当期销售金额的37.3%。从城市层级来看,公司仍是重点布局在二线城市以及热门三线城市,上半年在二线城市、三线城市拿地金额占比分别为35.4%、64.6%。

投资建议:新城控股秉持“住宅+商业”的双轮驱动模式,公司以长三角为核心,完成了全国重点城市群的布局。公司近年来销售规模持续扩张,新增土地储备充沛,预计未来2-3年销售增速仍然能保持在行业较高水平。我们预计公司2018-2020年EPS分别至3.67、4.70、5.96元,对应PE分别为6.6、5.1、4.0倍,维持“买入”评级。

风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险。

金地集团（个股资料 操作策略 股票诊断）

金地集团:7月销售同比大幅增长

金地集团 600383

研究机构：东吴证券 分析师：齐东 撰写日期：2018-08-07

销售同比大幅增长。2018年7月公司实现签约面积58.3万平方米,同比上升36.08%;实现签约金额137.5亿元,同比上升74.03%。2018年1-7月公司累计实现签约面积433.8万平方米,同比上升3.81%;累计签约金额768.2亿元,同比下降1.83%。三季度以来公司推盘加速,销售增速同比大幅增长,我们预计公司到三季度末累计签约金额同比也将转正。从销售单价看,7月销售单价23585元/平米,同比大幅增长28%,主要因新推盘中广州、杭州、上海占比较高,拉高了项目平均成交价格。

投资力度平稳。7月公司共新增7个项目,分别位于上海、宁波、嘉兴、东莞、济南、北京、天津;拿地总地价67.53亿元,总建筑面积50.84万平米。公司仍然坚持核心一二线城市的布局,投资力度平稳。由于上海、北京项目单价相对高,本月拿地楼面单价较高,达到13284元/平米。

投资建议:金地集团土地储备丰富,销售持续提速,“商业+金融”两翼锦上添花,未来业绩稳步提升;公司坚持“一线+核心二线”的城市布局。我们测算公司每股RNAV15.7元,当前市值较RNAV大幅折价,安全边际充足。预计2018-2020年公司EPS分别为1.85、2.32、2.87元,对应PE分别为4.5、3.6、2.9倍,维持“买入”评级。

风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险;棚改货币化不达预期。

招商蛇口（个股资料 操作策略 股票诊断）

招商蛇口:上半年完成计划50.07% 补货均价占销售均价29.92%

招商蛇口 001979

研究机构：安信证券 分析师：黄守宏 撰写日期：2018-07-10

事件:7月9日公司公告,公司6月实现签约销售面积99.67万平方米,同比增加93.53%;签约销售金额231.79亿元,同比增加122.17%。1-6月,公司累计实现签约销售面积358.36万平方米,同比增加24.26%;签约销售金额750.96亿元,同比增加39.86%。

6月销售量价齐增,上半年完成全年计划50.07%:公司6月实现签约销售面积99.67万平方米,同比增加93.53%,较5月销售面积增速提升92.39pct;实现签约销售金额231.79 亿元,同比增加122.17%,相对5月销售额增速提升107.69pct。6月销售额增速大于销售面积增速主要源于期内销售均价有较大的提升,6月销售均价23255.74元/平米,较5月销售均价扩大2189.3元/平米,幅度达10.39%;6月销售均价相对去年同期增长14.80%。1-6月公司实现签约销售面积358.36万平米,同比增长24.26%,较5月增速提升15.06pct;实现签约销售金额750.96亿元,同比增长39.86%,较5月增速提升19.85pct;累计销售均价20955.46元/平米,同比增长12.55%,较5月增速提升2.66pct。1-6月累计销售金额/18年计划销售额(1500亿)为50.06%(前值34.61%),较17年同期完成计划度53.70%略低近3.7pct。公司自5月开始集中加大推盘节奏,6月数据体现加大推盘的效果,下半年,在政策允许范围内,公司仍将持续加大、加快推盘力度,全年预期销售目标或能如期实现。

补货均价/销售均价29.92%,成本管控优势显著:6月公司新增土地项目9个,其中2个项目为100%权益项目,剩余7个项目公司所占权益在11.35%--50%之间,项目获取以合作/收购为主;按照权益总价/拿地总价计算6月新增项目的权益比例为59.32%(前值71.37%)。6月新增项目可增厚72.76万方土储资源,其中计容面积166.03万方,权益计容面积108.72万方;权益拿地额68.54亿元,平均楼面价11629.41元/平米;权益拿地额/销售额比例为29.57%(5月权益拿地额/销售额比例96.73%、4月权益拿地额/销售额比例30.02%),平均楼面价相对6月销售均价占比为29.92%(5月楼面价/5月销售均价为55.20%、4月楼面价/4月销售均价占比为64.52%)。公司上半年拿地力度中位数34.3%(以权益拿地额/销售额计算),从拿地成本上看,即使在扩规模下,公司对成本的管控仍具备优势。从新增项目的分布上看,6月新增项目基本处于核心城市溢出效应较强的区域(如无锡、嘉兴等)或强二线城市(如杭州、成都),区域布局优势强。

投资建议:公司聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求的满足,开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务,协同发展;在资源获取上,公司内涵+外延双管齐下,优势显著;我们预计公司18-20年公司EPS为1.92元、2.28元、2.62元,对应PE分别为X、7.8X、6.8X,维持“买入-A”评级,6个月目标价25.3元。

风险提示:房地产市场不及预期、政策调控过度、公司经营不达预期