长租公寓资产证券化非过度而是远远不够 多股可关注

长租公寓资产证券化非过度而是远远不够 多股可关注

 9月7日，由《证券日报》社主办的“新业态、新变革、新需求——2018中国长租市场峰会”在北京举办。中信建投证券投资银行部总监方春晖在发表题为《资产证券化与长租公寓》的演讲时提出两大鲜明观点：一是长租公寓资产证券化不是过度而是远远不够；二是资产证券化并没有助推房租价格，恰恰相反，资产证券化降低了公寓企业的融资成本，为房源数量的增长提供助力。

    另外，方春晖向《证券日报》记者透露，目前已通过审批但尚未发行首期的长租公寓ABS规模已经达到632亿元，未来两年，国内长租公寓ABS发行规模将稳步增长。对此，方春晖预测，到今年年底，长租公寓ABS的发行规模将达到150亿元左右。

    部分长租公寓ABS项目

    利率仅约5%

    在此次峰会上，方春晖提出两大鲜明观点。首先，他表示，长租公寓ABS不是过度而是远远不够。他举例说，截至2018年9月5日，我国市场上共发行12单长租公寓ABS，发行金额共计88.84亿元。而在美国，许多单只上市公寓REITs项目的规模远比我国全部长租公寓ABS规模还要大。不难看出，我国长租公寓ABS还有很大的发展空间。

    另一个观点是：资产证券化并没有助推房租价格，恰恰相反，资产证券化降低了公寓企业的融资成本，为房源数量的增长提供助力。方春晖向《证券日报》记者介绍称：“目前市场上部分已发行的优质长租公寓ABS项目的票面利率只有5%左右，与股权融资和私募融资项目的成本相比，企业通过长租公寓ABS项目进行融资所产生的利率较低，这为公寓企业降低了不少融资成本。”同时，方春晖还表示，由于稳定现金流的增信作用，长租公寓运营企业发行的资产支持证券往往可以获得比其自身更高的信用等级，从而降低融资成本，显然，过高的融资成本一定会转嫁给承租人，间接造成租金的上涨。

    在会上，方春晖介绍道，ABS作为一种近几年较为火热的融资方式，可以帮助长租公寓市场打造投资闭环、解决长租公寓融资难融资贵等问题。

    他进一步称：“通过资产证券化，长租公寓运营企业能够将房产、装修这类缺乏流动性的资产转化为流动性较好的证券，从而获得相对较为长期的资金用来进行再投资，解决了资金占压以及融资难的问题，形成投入到产出到再投入的闭环，为业务的可持续发展提供可能。”

    呼吁公募REITs资金

    可部分投资在建项目

    作为国内最早从事REITs业务的资深人士，方春晖带领团队在ABS业务领域上积累了大量经验。方春晖在接受《证券日报》记者采访时说道：“从长期来看，不管是监管机构方面，还是投资机构方面，对长租公寓资产证券化项目的发行是非常支持的。目前，中信建投证券ABS团队人数已有将近50人，承销能力是最大的优势。未来，ABS在债类产品承销中的占比将越来越大，这也促使中信建投证券的ABS团队继续吸收行业经验，再攀高峰。”

    事实上，目前资产证券化在长租公寓市场上的运用还是有一定的局限性。在提到这类问题时，方春晖在会上表示，目前ABS的局限主要有无法解决开发建设问题、低回报率导致难以证券化等问题，但可以通过降低公寓企业土地成本、税负成本，公寓企业与金融机构共同设立Pre-ABS或Pre-REITs基金，支持公寓运营企业规模化运营等方式来解决。方春晖还呼吁，若公募REITs推出，希望允许一定比例的资金投资在建项目。

    值得一提的是，方春晖对近期市场租金上涨这一话题也发表了看法。他对记者说：“租金涨跌有一定的市场规律。从投资回报率角度来看，目前北京租售比均值通常为1.7%至1.8%，而北京住房市场每年的租售比都在波动。根据团队研究的数据显示，到2018年6月份为止，租售比还处在低位。对此，方春晖预测，如果不加以人为干扰，按市场规律走，租售比未来会继续上扬，到达均值，甚至超过均值。

世联行（个股资料 操作策略 股票诊断）

世联行2018年中报点评:综合服务增长提速 维持买入评级

世联行 002285

研究机构：国信证券 分析师：区瑞明 撰写日期：2018-08-27

2018年上半年净利增长4.55%,EPS0.15元/股

2018年上半年实现收入36.73亿元,同比增长10.04%;归母净利润2.98亿元,同比增长4.55%;EPS为0.15元/股。

综合服务增长提速

2018年上半年,公司四大服务、八个细分领域稳健增长--①代理服务:实现收入14.14亿元,累计实现销售套数22万套,触达客户近200万人;②互联网+业务:实现收入10.04亿元,同比增长9.16%,完成129个三四五线城市布局;③金融服务:加强信贷业务审核与风控,提高信贷资产质量,收入3.97亿元,同比增长88.86%,个人经营贷款、个人消费贷款、中小微企业贷款、权益性贷款四大系列共22项产品已经顺利落地;④装修业务:实现营业收入1.71亿元,同比增长241.77%,覆盖全国45个城市,储备供应商300余家;⑤公寓业务:实现收入1.67亿元,同比增长146.72%,运营间数近3万间,覆盖核心一二线城市;⑥商业物业:社区配套商业新品牌“世联里”定位为“社区欢乐入口”和“家门口的会客厅”,积极与当地政府展开合作。其中广州“世联金沙里”试点获得成功,打造出城中村微改造的新模式,并在全国复制;⑦办公物业:“世联空间”项目布局全国15城,累计签约及立项项目48个,常态化“世联空间”企业增值服务,并且开展保险服务业务;⑧物业管理:实现营收2.29亿元,同比增长13.93%。

财务状况较好

2018年上半年末,公司资产负债率为64.25%;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为0.8倍,短期偿债能力较较好;净负债率为14.9%。

实现共享理念,探索科技助力

①公司通过共享交易服务协同“同行者”的上游合作伙伴和世联联盟的存量市场布局,上半年累计链接经纪公司4万多家,链接经纪人20余万人,累计转介客户100多万批,集房注册会员达到500万,累计转介客户15万批;②公寓服务业务方面,实现了内部多业务链接共享,“红璞公寓”不仅作为资产运营服务的主力军,同时与交易服务、资产管理服务和装修服务等业务相互补充,协调发展;③“世联空间”实现全国办公空间共享,打破空间壁垒,降低中小企业运营成本,服务共享增值服务既服务于空间内入驻企业,更为“世联空间”所在楼宇或片区提供服务。④随着“老龄化”社会的临近,公司参与了上海和深圳的养老公寓建设,如深圳上梅林养老项目,在政府资源对接民营资本,专业能力服务群众实际需求方面,做出了崭新且成功的尝试;⑤公司交易系统平台不断迭代升级,为“住”相关产品和服务的交叉销售奠定了坚实的基础;⑥通过大数据建设和全程风控模型的提效,赋予了公司金融服务业务在“去杠杆”环境下的较强整体抗风险能力;⑦自主研发的公寓业务平台,完成了员工在线、房源在线、客户在线和服务在线并逐步实现管理在线;⑧公司积极探索全业务链条的数字化贯通,已获得53项软件著作权证书,子公司深圳先锋居善科技有限公司被认定为国家高新技术企业

“代理+综合服务”龙头,维持“买入”评级

预计2018、2019年EPS分别为0.6、0.72元,对应PE为10.7、8.9X,维持“买入”评级。

风险

若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,导致公司代理销售额大幅下滑。

华夏幸福（个股资料 操作策略 股票诊断）

华夏幸福2018年中报点评:异地复制成效显著 多元化融资能力强劲

华夏幸福 600340

研究机构：川财证券 分析师：孙灿 撰写日期：2018-09-04

事件

公司发布2018年半年报,报告期内,公司实现营业收入349.7亿元,同比增长57.13%;实现归属于母公司净利润69.3亿元,同比增长29.05%。

点评

销售稳健,异地复制成效显著2018年上半年公司实现销售额805.04亿元,同比增长15.63%。根据克而瑞统计,公司权益销售金额居行业第八位,公司销售保持稳健。公司新签PPP项目合作协议共10个,其中8个为产业新城项目,2个为产业小镇项目,全部位于非京津冀区域。非京津冀区域核心业务销售额占比达到38.63%,较去年同期提升25个百分点。非京津冀区域上半年实现销售面积325万方,占总销售面积比例达到45.68%,较去年同期增长294%。非京津冀区域新增入园企业288家,占总数64.72%;新增签约投资额达到745.0亿元,占总数77.15%。

多元化融资能力强劲公司凭借稳健的经营与业务模式的优异性,已经形成畅通的多元化融资渠道,融资能力强劲,为公司的持续高质量发展提供了坚实保障。2018年上半年,成功发行公司债券84亿、超短期融资券25亿、境外债2亿美元。截至2018年上半年,公司融资总金额1,128.82亿,其中银行贷款余额454.78亿,债券(票面)融资规模487.91亿元,债券期末余额485.06亿,信托、资管等其他融资余额188.98亿。融资规模稳定。本期公司融资加权平均利息率为6.14%,其中银行贷款的平均利息成本5.99%,债券平均成本为5.95%,信托、资管等其他融资的平均利息成本6.83%,融资成本可控。

盈利预测

预计2018-2020年公司主营业务收入分别为823.80、1103.56和1342.35亿元,净利润有望达到119.11、142.62和174.28亿元,EPS分别为4.03、4.83和5.90元/股,对应PE分别为7.67、6.41和5.24倍,公司未来几年业绩有望保持高增长,有持续看点。给予华夏幸福“增持”评级。

风险提示:地产调控政策超预期,多元化发展不及预期等

万科A（个股资料 操作策略 股票诊断）

万科A:销售略低于预期 拿地增速同比放缓

万科A 000002

研究机构：西南证券 分析师：胡华如 撰写日期：2018-09-10

事件:公司近日公布8月营运数据。

单月表现略逊色,推盘力度低于预期。公司8 月份实现合同销售金额383.4 亿元,同比增长3.5%,环比下降15.1%,合同销售面积257.4 万方,同比下降6.0%,环比下降16.1%。销售金额和销售面积在基数并不高的情况下,创下今年除2 月以来最低(2 月受春节影响,销售金额为356 亿元),推盘力度略低于预期。从销售单价来看,8 月销售均价为14895 元/平,依然维持在一个较高的水平。

累计销售增速较低,但全年销售目标无碍。公司今年1-8 月累计销售金额3881.4 亿元,同比增长11.0%,累计销售面积2599.6 万方,同比增长8.7%,分别较上月下降了0.9 个百分点和1.9 个百分点。公司累计销售单价14931 元/平,同比增长2.1%。公司今年上半年销售增速略低于预期,3-5 月的累计销售额同比增速均在5%以下,从6 月开始回到10%以上,但近2 月仅是在11%左右徘徊。我们预估公司全年销售额6300 亿,目前已完成目标的61.6%,顺利完成全年目标的可能性很大。

拿地依然积极,但同比增速放缓。公司8 月新增项目20 个,权益建面261.2 万方,同比下降33.1%,环比下降40.0%,支付权益价款164.4 亿元,同比下降45.4%,环比下降35.4%。主要源于去年下半年公司拿地积极,高基数导致同比增速明显放缓。公司8月拿地均价6294元/平,占8月销售均价的42.3%,较上半年提高了8.6个百分点。上半年,公司获取新项目117个,权益建面1,144万平方米,权益地价约578.2亿元,拿地均价为5,054元每平方米,上半年公司拿地较为积极。按现有货值估算NAV折让25.2%。

新业务投入增大,长租业务值得关注。公司在新业务孵化和布局方面领先同行, 长租公寓今年已确认为公司的核心业务,截至上半年末已覆盖30 主要城市,获取房源超16 万间,开业超4 万间,平均出租率约92%。印力商业平台管理项目总建面915万方。物流仓储已获取项目84个,总建面626万方。

盈利预测与评级。预计2018-2020 年EPS 分别为3.20 元、4.04 元、4.95 元, 对应PE分别为7倍、6倍、5倍。考虑到公司作为A 股地产龙头业绩稳健增长, 维持“买入”评级。

风险提示:结算进度或低于预期、长效机制或超预期出台。