部分城市下调首套房贷利率放款提速 多股可关注
美股重挫引发亚太股市纷纷下跌，A股地产板块、港股内房股却逆市上扬，地产指数一度成为两市唯一上涨指数。地产股暴动，归因还在房地产市场，三则消息两个真一个假：
第一则消息，是部分城市下调首套房贷利率，是真。
据券商中国记者了解，深圳部分银行首套房贷利率已由基准利率基准上浮20%下调至基准利率基准上浮15%，而且房贷审批有所加快，最快一周就能放款。其实，除了深圳以外，全国已有不少城市房贷利率出现松动，这对于政策面偏冷的地产行业来说，算是迎来些许暖意。
第二则消息，是放贷提速，经券商中国记者求证，这也是真消息。
例如深圳，不仅首套房贷利率下调，而且最快可一周放款；北京房贷政策未现松动，放款速度稍有加快；
第三则消息，是半年内必须放开全部限购，这一则是假消息。
市场有传闻称，按照国务院要求，2018年底之前，目前房地产市场实行的限购、限贷、限价、限售政策，均应废除。不过，这则消息援引的《关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知》系5月份发布，且该消息在2018年5月已被辟谣。
截至收盘，A股地产板块收涨2.32%，港股内房股指数涨逾1%，恒生中国内地地产指数收涨2.52%。个股方面，荣安地产涨停，中润资源、保利地产、中州控股涨逾5%，招商蛇口、万科A涨逾4%。港股方面，融创中国涨5.74%，碧桂园涨4.37%，中国恒大盘中一度跌逾4%，最终收涨1.7%。
关注一：深圳首套房贷利率下调，最快一周放款
房地产热门城市深圳的房贷利率曾一路走高，市场上除了光大银行、民生银行等执行首套房贷基准利率上浮30%(6.37%)、20%(5.88%)，工商银行、建设银行等均按首套首付3成、首套房贷基准利率上浮15%(5.635%)；二套房首付7成、二套房贷基准利率上浮20%(5.88%)执行。
不过，近期房贷利率有所松动。中原地产(深圳)按揭部统计的深圳商业银行房贷利率情况显示，今年7月，民生银行首套、二套房贷都在基准利率上浮20%；而进入10月下旬，二套房贷基准利率仍上浮20%，但首套房贷利率已调整为基准利率上浮15%，下调了5个百分点。
深圳地区一名资深房产从业人士告诉券商中国记者，之前房贷额度紧张，要排队放款、放款缓慢，甚至不接单，但是近期只要申请人资料齐全、审批过关，最快一周就能放款。
关注二：“半年内必须放开全部限购”为虚假消息
今天，打开朋友圈，又被一则楼市“重磅新闻”吓了一跳，题为《重磅！国务院规定半年内必须放开全部限购！》。
文中显示，按照国务院下发的《通知》要求，2018年底之前，目前房地产市场实行的限购、限贷、限价、限售政策，均应废除。一时间引发市场重点关注。
事实上，风马牛不相及。房住不炒，限购、调控依然是这个阶段的主旋律。消息的解读来源于国务院5月14日的文件，只是一个常态化的文件，关于产权保护、规范性文件清理工作的通知。
而且，改传言早在2018年5月中旬产生了一波错误解读，彼时已被辟谣。
关注三：北京房贷政策未现松动，放款速度稍有加快
作为房贷调控政策最严的城市，北京若出现房贷政策松动，那可以说是全国楼市松动的确立信号。不过，券商中国记者了解到的实际情况是，北京目前并无出现房贷政策松动迹象。尽管最近确实有极个别股份行下调了首套房贷款利率，但利率下调的情况有些特殊。
“根据监管部门要求，除外资银行外，北京各家中资银行的首套房贷款利率不能低于基准利率上浮10%，至于具体上浮多少银行自行确定。我们之前因为房贷额度紧张，所以首套房贷款利率是基准利率上浮20%，最近额度充裕后才下调到上浮15%，但仍比其它一些银行的利率水平要高一些。”民生银行北京分行一人士对券商中国记者表示。
“我们目前仍执行首套房贷款利率上浮10%的标准，最近并未收到通知可以放松房贷要求，也未下调房贷利率水平。”北京银行某支行工作人员称。
北京一房产中介人士也对券商中国记者表示，目前北京房贷利率并未松动，首套房贷率利率最低仍是上浮10%，二套房最低上浮20%，“前两天有一个客户听传言说银行下调了房贷利率，我们就给各家银行打电话问了一下，都说没有放松”。
不过，虽然北京地区整体的房贷利率未见松动，但由于楼市成交量的下滑，银行房贷额度比前两年显得更为充裕，所以与前两年相比，银行放款的速度也会稍有加快。
“我们现在的房贷额度还是挺充裕的，基本上可以做到贷款申请人把其他购房手续办妥后，我们这边很快就能放款。”上述民生银行人士说。
上述中介还表示，在北京地区，北京银行和建设银行的房贷额度相对多一些，加之现在贷款申请数量没之前那么多，所以放贷速度会比其他银行快一些。
“我们的房贷利率也没下调。放款速度与项目、经办行都有关系，但一般情况下，新房的放款速度比二手房快，新房从过户到放款一般需要1个月左右，快的话两周就可完成；二手房一般需要1-2个月放款。”建行北京分行一人士说。
券商中国记者从北京银监局获悉，2018年以来，北京银行业继续严格落实各项房地产市场调控政策，房地产贷款增长趋势得到有效控制，增速总体低于各项贷款平均水平。2017年一季度至2018年二季度，北京个人住房贷款月均新发放金额逐季度减少，各季度月均发放金额分别为268.52亿元、204.23亿元、147.91亿元、87.29亿元、83.45亿元和78.58亿元，连续五个季度环比下降。2017年4月至2018年6月末，北京银行业按照“317新政”执行的个人住房贷款中，超八成用于支持无房群体购房需求，有效支持了无房群体购房需求。
关注四：上海房贷政策未调整
记者从上海两家国有行及一家股份行信贷人士获悉，“上海房地产政策近期未调整。”上海地区首套房首付35%、首套房利率不上浮；二套房中普通商品房首付5成、非普通商品房首付7成，二套房贷利率上浮10%。
不过，一家国有行上海地区支行信贷部施经理透露，尽管近期单子有点多，但审批速度及放贷款速度都提升了，“我刚不久办了一个单子，材料交上去，2个工作日就审批下来了。”
今年8月，就有 媒 体报道，两家国有大行在上海准备降低首套房贷利率，从95折下调至9折，虽然后来两家大行都予以否认，表示未对个人住房贷款利率政策进行下调，但有传言称，银行本打算下调房贷利率，但消息曝光后因太敏感而最终未被执行。
尽管是空欢喜一场，但一些城市楼市松动的迹象在今年七八月就已有苗头。
关注五：越来越多城市房贷利率松动
虽然北京地区房贷政策尚未见松动，但其他一些楼市热门城市却有松动的迹象。
据多家 媒 体报道，继7月底广州多家银行下调首套房贷利率，8月初，广州汇丰银行宣布再度下调首套房基准利率，具体调整为：首套房基准利率上浮8%，二套基准利率上浮10%，从8月1日开始执行。目前，四大行首套房基准利率基本是上浮10%；而二套房利率基本为上浮15%～20%。
进入10月，更多城市下调了房贷利率。据温州日报报道，进入10月，有银行悄然下调了首套房贷的利率，多家银行开始执行首套房利率基准上浮10%，而原本需要排队等贷的情况也在减少。此前，温州各大银行，基本执行首套房利率上浮15%-20%，二套上浮20%或更高。如今，这种情况正在改变，一向高企的房贷利率开始松动了，越来越多家银行将首套房贷利率调至上浮15%以下。
据券商中国记者了解，杭州地区部分银行通过办理房贷中搭售银行理财、基金或保险产品的方式，面向个人房贷的利率有所下调。
“并没有接到指导或通知有调整。”记者从国有大行、一家股份行的杭州地区信贷人员获悉，近期并未收到通知房贷政策有所调整；房贷利率方面，每个不同楼盘合作银行的利率不一样。
总的来看，在房产市场上，杭州首套房贷利率整体维持在基准利率上浮15%-20%，其中，四大行基本上浮15%，股份制、城商行相对较高，还有个别支行曾经上浮30%-40%；二套上浮20%~25%。个别银行的利率涨幅比较大的，比如汇丰银行一度将首套房贷利率上浮25%，二套上浮26%。
部分银行的房贷利率有所灵活调整。某家国有大行银行杭州地区某支行信贷部刘经理告诉记者，客户贷款时，按房贷额度的10%~15%认购银行的理财、基金或者保险产品的话，二套房贷利率有所下调，“每个支行会有所区别，一般能到13%~15%，这样客户既能减少利率利息成本，也能在买理财中获得收益。”
关注六：房贷利率松动反映出房价拐点出现
房贷利率的松动，与楼市成交量稳中趋降有关。总体看，尽管目前有一些城市的部分银行下调了房贷利率，但下调的银行多数因为之前的利率水平就高于平均同业，目前不少热门城市的首套房贷款利率依旧至少在基准上浮10%。不过，受楼市成交量趋稳影响，银行房贷额度充足、放款时间加快则是更为普遍的现象。
同时，据融360监测数据显示，2018年9月全国首套房贷款平均利率为5.70%，相当于基准利率1.163倍，环比8月上升0.18%;同比去年9月首套房贷款平均利率5.22%，上升9.20%。不过房贷利率增幅已经连续3个月下降。
对于银行房贷利率下调，苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙同样认为，“近几个月央行降准等货币政策微调，市场整体流动性宽松使得银行的资金成本有所下降，首套房利率下调也属于正常现象。”
交通银行金融研究中心高级研究员夏丹称，房贷利率连续上涨，但上涨的幅度在不断缩小，预计未来几个月在小幅上涨之后可能趋于稳定。
此外，多地出现房贷利率下调，还有一个原因不容忽视，这或许也验证着房价拐点的出现。北京一宏观分析资深人士对券商中国记者表示，中国的房价周期非常短，受政策冲击较大，导致房价周期的波幅和频率都高于其他国家。而房价受政策冲击影响的时滞一般在2年左右。国务院自2016年10月开始出台一系列调控房价的政策，按此推算，2018年10月后房价冲击的效应就会逐步显现，实际上，目前不少大中城市的房价已经出现下跌的苗头。
关注七：A股港股地产板块纷纷逆市上扬
受美股重挫影响，A股出现早盘出现大幅下挫，跌幅一度超过2%。然而，地产板块成为市场最大亮点，一度成为两市唯一上涨板块。截至券商中国发稿，在券商、保险、银行三大金融板块带领下沪指翻红，地产板块依然强势不改，收涨2.32%。
个股方面，荣安地产涨停，云南城投涨逾8%，泰禾集团、嘉凯城幅超过7%，中润资源、保利地产、中州控股涨逾5%，招商蛇口、广宇发展、万科A、涨逾4%。
值得注意的是，港股市场中，内房股也出现普涨。即使板块指数在开盘大跌近3%的情况下，也出现大幅拉升，截至收盘，恒生中国内地地产指数收涨2.52%。
个股方面，龙湖集团涨6%，融创中国涨5.74%，碧桂园涨4.37%，中国恒大盘中一度跌逾4%，最终收涨1.7%。
万科A:销售略有放缓 投资表现稳健
万科A 000002
研究机构：东吴证券 分析师：齐东 撰写日期：2018-10-22
9月销售略有放缓。万科9月份实现销售面积302.5万平方米,同比增长11%;销售金额434.2亿元,同比下降6%。销售均价为14354元/平米,同比下降15%。从累计数据看,公司1-9月份累计销售金额和销售面积同比均增长8.9%。
拿地节奏平稳,成本保持低位。万科9月份共获取20个新项目,其中6个为物流地产项目,14个为新增土地项目。公司单月新增土地项目建筑面积达385.3万平米;拿地总成本249.3亿元,同比下降15%(不包括物流项目)。9月拿地金额占销售金额比重为57%,单月拿地均价仅6470元/平米,占当期销售均价的45%。从区域分布看,公司坚持全国化布局,主要在上海、杭州、长沙、天津、东莞、重庆等一二线城市积极拿地,一线、二线城市拿地成本占比分别为51%、47%。从累计数据来看,公司1-9月累计拿地成本2183亿元,同比增长12%;新增建面达3821万平米,同比增长14%;公司稳控拿地节奏,确保土地储备规模持续提升。
投资建议:万科作为行业龙头,坚持“三大都市圈+中西部重点城市”的城市布局,销售规模持续扩张,拿地力度持续提升。同时在多元化业务方面,万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局,业已逐渐成熟。我们预计公司2018-2020年EPS分别为3.28、4.10、4.96元,对应PE分别是6.28、5.02、4.15倍,维持“买入”评级。
风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险;棚改货币化不达预期。
金地集团动态跟踪报告:高股息率提升配置价值
金地集团 600383
研究机构：光大证券 分析师：何缅南 撰写日期：2018-10-15
开工积极,推盘加速,后续销售或逐步改善
2018年上半年公司新开工面积同比增130%,上调全年开工目标至1572万(对应同比增速81%)。预计随着后续可售资源增长,公司销售情况或逐步回升,从三季度公司销售表现已有较明显改善,三季度销售面积和销售金额分别同比增长11%和33%。
上半年土地投资积极,三季度节奏有所放缓
2018年上半年,公司新增土地储备计容建筑面积同比增长25%,总地价款同比增长121%,拿地金额/销售金额比例提升至90%,较2017年全年水平提升19pc。进入下半年以来,公司拿地节奏放缓,三季度新增土地储备计容建筑面积95万方,同比下降55%;总地价106亿元,同比下降52%,拿地金额/销售金额的比例回落至25%。
短债压力较小,融资优势明显
由于积极扩充土储,公司2018年中期净负债率增长至74%,低于【光大地产A+H重点房企样本库】 45家房企平均水平(102%)。货币资金/短期有息负债的比例约2.24倍(样本库平均水平为1.39倍),短债压力相对较小;2018中期债务融资加权平均成本为4.79%,维持行业低位;下半年公司新发债成本较上半年有所改善,预计未来融资优势将进一步扩大。
12个月目标价11.79元,维持“买入”评级
考虑到2018年上半年销售下滑,债务扩张带来的利息支出增加,我们下调公司2018-2019年预测净利润至76.07、84.43亿元,引入2020年预测净利润为93.18亿元,对应三年EPS分别为1.68、1.87、2.06元。当前股价对应2018-2020年预测PE为4.9、4.4、4.0倍,对应2017年股息收益率达6.5%。公司积极开工,后续销售增长潜力较大;融资优势持续凸显;近三年现金分红额占年均净利润的比例为46%,股息率具较强吸引力。综合考虑给予2018年7倍PE估值,12个月目标价11.79元,维持“买入”评级。
风险提示:
公司推盘进度有不及预期的可能;土地成本提升有导致利润率不及预期的可能;项目结算进度有不及预期的可能。
招商蛇口:盈利能力持续改善,投资收益有效增厚业绩水平
招商蛇口 001979
研究机构：东吴证券 分析师：齐东 撰写日期：2018-10-25
事件
招商蛇口发布2018年3季度报告:2018年1-9月公司实现营业收入337.80亿元,同比增长25.76%;归母净利润为82.75亿元,同比增长114.42%;基本每股收益1.02元,同比增长108.16%。
点评
盈利能力持续改善,投资收益增厚公司业绩水平。2018年1-9月公司营业收入337.8亿元,同比增长25.76%,归母净利润82.75亿元,同比增长114.42%;其中公司第3季度实现营业收入127.92亿元,同比增长78.34%;归母净利润11.58亿元,同比增长351.49%。公司业绩增速远高于营业收入增速,主要系公司盈利水平持续改善,1-9月公司毛利率达41%,较2017年末提升3.51个百分点;叠加公司投资净收益达50.55亿元,同比增长75.22%,公司净利率达24.50%,较2017年末提升8.3个百分点。截至9月末,公司预收账款达842.74亿元,同比增长52.85%,未来公司业绩确定性强。
销售维持高增,投资相对稳健。公司1-9月实现签约销售金额1163亿元,同比增长49%;销售面积556万平米,同比增长36%;累计销售均价20893元/平米,同比增长10%。公司目前已完成全年1500亿元销售计划的77.50%,预计公司将大概率完成全年销售目标。公司投资稳健,1-9月新增项目建筑面积(全口径)1036万平米,同比增长96%;累计拿地金额814亿元,同比增长29%;公司严控拿地成本,拿地均价仅7858元/平米,同比下降34.48%。公司在地价较高的背景下主动放缓投资节奏,有效控制拿地成本,8月、9月拿地成本仅占当期销售金额的54%、9%。
融资渠道多样化,杠杆水平可控。公司充分发挥央企优势,积极探索创新型融资工具,构建多元化融资渠道。上半年公司顺利发行70亿元公司债券;7月末公司发行两期超短期融资券,总额40亿元,票面利率分别为3.74%、3.55%;10月18日发行第一期中期票据,总额20亿元,其中品种一票面利率4.8%、品种二票面利率5.27%。此外公司引入稳定的基金合作伙伴、设立产业投资基金,创新探索“房东+股东”的产融结合模式,丰富的融资渠道有效降低公司融资成本。截至9月末,公司剔除预收账款后的资产负债率为57%,杠杆水平可控。
投资建议:招商蛇口作为招商局集团旗下房地产板块的旗舰公司,定位:于领先的城市及园区综合开发和运营服务商,是集团重要的核心资产整合及业务协同平台。公司在粤港澳大湾区资源储备充足,未来将充分受益于湾区发展红利。预计公司2018-2020年EPS分别为1.94、2.41、2.87元,对应PE分别为9.26、7.46、6.26倍,维持“买入”评级。
风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险;棚改货币化不达预期。
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