德国金融行业竞争激烈

柏林7月28日消息：在德国，无论是富足的中产阶级，还是普通的工薪阶层，当被问及以什么方式买房时，都会毫不犹豫地说，当然是贷款。买房必贷款，已经成为一种消费方式。在德国人看来，贷款消费已经不再是过去寅吃卯粮那种迫不得已而为之的选择了，而是演变成一种与贫富无关的消费习惯，甚至成为一种复杂而有趣的理财艺术。

据中财网报道，在德国贷款买房，并不是找一家银行要点贷款利率的资料，回来研究研究那么简单。而且每个贷款机构所提供的贷款方式之多之复杂，并不是普通的外行人简单琢磨一下就能明了的。德国有３００多家商业银行，近６００家储蓄银行，２０００多家信贷合作社，６０多家抵押贷款银行和住宅贷款银行，几乎都从事私人信贷业务，行业内的竞争激烈程度可想而知。所以，通常每个贷款机构都会设有专门的私人房屋贷款顾问部，贷款顾问会与客户私下接触，根据客户的具体情况和要求，制定出几套贷款方案，与客户进行商讨直到最后客户满意为止。

此外，为鼓励个人购买房屋，德国政府对个人购买或建造自用住房在贷款上也给予一定的优惠补贴。这个业务主要由德国的复兴信贷银行承担，它为居民提供最多占建筑或购买房屋总值３０％的低息贷款，但贷款最多不超过１０万欧元。

面对种类繁多的贷款方式，德国老百姓通常使用组合式贷款，而很少采用单一贷款方式。他们通常把贷款分成几部分，根据自己的实际情况分别与不同的贷款机构签定贷款合同。例如，３４岁的伊娃·施奈德一家属德国典型的工薪阶层，她最近刚办理完住房贷款手续。从她的贷款结构中，我们可以了解这种组合式贷款。她把总房款１５万欧元分成了４份，首先把自己的３万欧元存入住房互助储金，这样她就能以４．３％的低贷款利率从住房储蓄银行那里得到３万欧元的贷款；另外又从德国复兴信贷银行以房屋抵押贷款方式办理了一份４万欧元的１０年期国家补贴低息贷款；而剩下的５万欧元则以家庭人寿保险作为抵押，以每月的保险金作为还款方式取得贷款。这样的组合式贷款既缩短了还贷时间，又不至于使贷款人负担过重。

值得一提的是，在德国用人寿保险金还贷款被普遍使用。德国绝大部分居民都参加了个人或家庭人寿保险，银行通过审核申请人的贷款年限、保险年限、年龄等确定人寿险贷款额。一般中老年人由于保险回报期短，会更容易得到贷款。

至于住房储蓄银行和它的住房互助储金，在德国的住房贷款方面则发挥了相当重要的作用。目前在德国６９％的购房人是通过这种住房互助储金来实现个人买房或建房的愿望的。据统计，仅今年上半年，住房互助储金总额就达２４８亿欧元。

住房互助储金是一种自助加互助式的建房集资贷款方式，这种最早源于英国的金融业务已经有 ２００年的历史。它的基本操作原理就是住房储蓄银行把所有住房储户的存款集中起来，再统一发放住房贷款。加入住房互助储金的成员每月在专门的住房存款帐户上存入一定的钱，当他的存款总额达到其购房款总额的４０％时，就可以从住房储蓄银行拿到剩余６０％的银行贷款。

这种储蓄贷款方式的好处就在于贷款利率非常低，有时甚至可以申请到无息贷款，而且申请贷款不再需要其他的抵押。另外，参加互助储金贷款还可以得到国家为鼓励个人购建房屋特别设立的购建房津贴，一般一个家庭每年最高可以拿到３６２欧元。对于那些并不急着买房的人来说，这种贷款方式不失为省钱的好办法。

除此之外，到普通的商业银行办理抵押贷款也是德国人普遍使用的购房贷款方式。一般来说，不动产、动产，包括有价证券都可以用于抵押贷款。贷款的期限从３年到３０年不等。

房屋贷款在私人贷款中一般属于大额贷款，所以贷款机构在审核申请人贷款资格时格外严格。德国的个人信用体系非常完善，基本上每个公民在银行都会有信用记录，但即使是这样，银行审核贷款资格时申请人还是要出具大量详细的个人资料，如个人简历、工作许可、经济状况等基本情况。信贷机构的目的只有一个，审核你有没有足够的还款能力。