信达地产：“地王”制造者金融地产引领者
信达地产 600657
研究机构：东兴证券 分析师：郑闵钢 撰写日期：2016-08-24
公司业绩实现较大幅度增长为近几年同比增长之最。报告期内,公司实现营业收入30.68亿元,同比增长41.83%;其中房地产项目结转营业收入28.11亿元,同比增长41.97%;房地产业务实现合同销售面积60.30万平方米,同比增长26.1%;实现合同销售金额62.31亿元,同比增长32.4%。
公司实现回笼资金54.16亿元,同比增长42.1%。
本期内,由于公司加大了再一二线城市的拿地力度,土地成交较为集中,故而融资产生的财务费用同比增加193.26%,再加之结算项目毛利率下降,由此导致在营收同比增长41.84%的情况下,净利润较上年同期的2.36亿元减少了44.92%,仅为1.30亿元。
主营业务稳步增长一二线城市渐成重心。2016年上半年,公司房地产业务营收28.11亿元,同比增长41.98%,公司主营业务连续几年实现稳步增长;从报告期主营业务分地区图中可以看出,宁波、青岛、上海三城市主营业务贡献达到76%,长三角仍然是公司最主要的营收贡献区域。
在信达地产2009年借壳上市之时,公司项目集中在宁波、嘉兴、芜湖等长三角和中部地区的二、三线城市,且项目多以中低端产品为主。而目前来看,一二线城市已经成为公司业务中心及战略重心,公司重点关注经济强市与人口导入城市的“3+2+X”的城市布局战略进一步落实。
优化城市布局,以“地王”制造者闻名。公司的土地储备规模经历了一段“量的提升”到“质的提升”的转变,具体反应在公司土地储备的城市布局方面。自2015年开始优化区域布局,加大一二线城市投资力度以来,公司在土地市场上频繁出手,优质地块更是不惜高溢价率竞争,自2015年7月以来,公司通过公开招拍挂新增9块土地,其中6块为区域“地王”,尤其今年5月低到6月初不到一周时间里,更是耗资180度亿连夺两块地王。
对于公司近似“疯狂”的拿地行为,不乏质疑的声音,但我们对此持乐观态度。主要基于三点考虑:以金融优势显示资金强势、与行业龙头联姻共同开发、投资收益和项目开发收益灵活转换。公司依托母公司,在资金来源方面具有强大的优势,而在后续开发方面,公司在拿地之后旋即引入在该地区操盘经验丰富的开发商共同开发,优势互补,提升收益。公司在某种程度上是扮演一个财务投资者的角色。
以上海新江湾城地王项目为例,公司在拿地之后一个月即发布公告称与泰禾集团合作开发,泰禾集团的“院子系列”高端别墅产品蜚声业内,得益于金融优势+产品优势的“强强组合”,再加之该项目的黄金位置和稀缺性,我们认为已经定位于高端产品的这一项目利润将有巨大的空间。
集团协同联动特色金融地产引领者。信达地产是央企中国信达在地产领域的“独生子”,与母公司的协同合作使公司的经营思路与普通开发商存在巨大的差异,例如在进行拿地决策时从大类资产配置的更高角度,而不是基于传统地产项目的开发成本。优质的土地资源同时也为信达集团的资产配置提供了优良的资产选择,具备较稳定的保值效果。
公司在母公司的支持之下,通过获得“信达系”委托贷款、共同设立地产投资基金、私募发行债券等方式,多元化获取资金,为公司的土地布局及业务拓展提供了充足的资金保障。目前公司多个项目拿地均为“区域公司+区域公司设立/参股基金”合作模式。
资金成本显著降低。低利率长期债券的发行,有效降低了公司整体融资成本,融资期限结构也进一步得到了优化,长期融资的比例显著提高。其他多种融资渠道运作顺畅、协调,充分保证了各项投资经营正常运行,实现了在负债率水平较高的阶段,资金管理的安全、平稳和有序。
结论:作为中国信达的房地产开发业务运作平台,公司借助中国信达系统资源,强化集团协同联动,业务模式和盈利模式不断得到创新发展。在业务模式方面,公司正从单纯的房地产开发向房地产投资与专业服务领域拓展,努力打造有信达特色的金融地产模式;在盈利模式方面,由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及监管代建收入等多元化收入来源转变。随着中国信达未来的进一步发展,共享业务、客户、品牌资源与组织网络的协同效应将进一步显现,将为公司提供更广阔的发展空间。
我们预计公司2016年-2018年营业收入分别为124.47亿元、180.49亿元和243.66亿元,每股收益分别为0.62元、1.03元和1.33元,对应PE分别为9.22、5.55和4.27,维持公司“强烈推荐”评级。
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