陆家嘴:REITs推出潜在可能,“重估+退出+管理输出”空间巨大
陆家嘴 600663
研究机构：安信证券 分析师：陈天诚 撰写日期：2017-08-02
事件:公司公告2017 年半年报,公司上半年实现营业收入56.23 亿元,同比增长25%;归属上市公司净利润11.54 亿元,同比增长18.36%;EPS 0.34 元,同比增长18.39%。
地产销售毛利下滑,持续经营性毛利占比增至44%:上半年公司房地产销售收入29.06亿,同比增长了41.06%,但毛利下降了5.4%(毛利率-17.48pct);公司上半年地产租金收入14 亿元,占营业收入比例有所下降,但毛利增长了14.12%(毛利率83.83%),在总毛利中的占比达到44%。公司2016 年底完成收购陆金发88.2%股权,新增3 张金融牌照,公司上半年新增金融业收入6.48 亿,毛利3.19 亿(毛利率49.24%),占毛利的比例达到12%。
首次杠杆并购,新增苏州100 万方土储。1-6 月,公司住宅销售签约面积2205 平米,住宅销售现金流入3.93 亿,同比增长20%。公司上半年预收款项减少42.01%,其中天津河庭西和上海涵云雅庭项目结转29 亿,当年新增预收款7.3 忆。另外,上半年公司联合华宝信托收购苏州绿岸95%股权,获得位于苏州高新区浒墅关镇的17 块地,规划总建面约108.41 万方。这是公司首次金融杠杆收购,减少资金“重负”,也是继天津后,第二个 “走出上海”的大型成片开发项目。
近40 万方核心持有物业,持有三张金融牌照,REITs 方案推出最受益。我们此前深度报告已经提出了目前时点下,以“公募+ABS”模式的标准化REITs 推出恰逢其时。
截至上半年末,陆家嘴持有物业面积164 万方,在建超221 万方,基本位于上海CBD的核心区域。其中,公司甲级写字楼年租金达2854 元/平米。上半年公司长期在营物业相关现金流入16.3 亿元(+31%),而投资性物业账面价值仅为250 亿,且采用成本法计量(每年需计提1.9 亿左右的折旧)。若REITs 能真正推出,公司持有物业重估的空间巨大。证券化除了能给提供资金退出渠道,并有机会通过并购持续提升在管资产规模,输出多年沉淀的管理能力。
投资建议:公司持有陆家嘴核心地段的大量商办物业,目前能够提供长期稳定收益。
若REITs 能够真正推出,给公司带来的将是“重估+退出+管理输出”的机会,潜在空间巨大。目前公司已持有证券、信托、保险三张金融牌照,优势得天独厚。我们预计公司17-19 年EPS 分别为1.06 元、1.28 元和1.56 元,给予“买入-A”评级,6 个月目标价44.0 元。
风险提示:公司新增金融业务有可能出现减值可能,改变了公司稳定的增长预期。
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