新城控股:千亿新城 再启新程
新城控股 601155
研究机构：招商证券 分析师：刘义,赵可 撰写日期：2017-12-26
公司是高周转、高成长的标杆房企,前11月累计销售金额破千亿,超额完成全年目标。同时公司加快商业地产布局,商业综合体销售收入占比不断提升,预计2020年商业综合体业务有望跻身国内第一梯队。“商业+住宅”双轮驱动模式将显著提振公司估值水平,上调公司盈利预测,预计公司2017-2019EPS分别为2.17元、3.01和3.93元,良好销售表现为未来业绩释放提供坚实保障,当前时点仍有获取稳健回报的机会,维持“强烈推荐-A”评级,上调目标价至33.1元/股(对应2018年PE11X)。
1)销售破千亿门槛,业绩锁定性较强。公司发布11月经营简报,11月实现合同销售金额161.31亿元,销售面积123.8万平方米;1-11月累计合同销售金额1052.95亿元,同比增长75.1%,累计销售面积771.78万平方米,同比增长44.54%;销售均价13643元/平,同比增长21.1%。公司销售金额突破千亿门槛,得益于此前优异的项目获取能力和管控水平。同时,销售高增长为业绩打下坚实基础,前三季度公司预收账款497亿元,同比增长43.2%,具有较强的业绩锁定性。预计全年销售金额有望达到1200亿元,同比增长85%,公司进入全新发展阶段。
2)土地投资积极,可售资源充足。11月公司新增汉中、金华、绍兴、湖州、南京等5个项目,拿地建面88.3万平方米(权益比66%),总价28亿元,平均楼面价3173元/平。1-11月公司累计新增建面2479万平方米,土地投资总额681亿元,平均楼面价2754元/平。前11月拿地金额占同期销售额的66%,同比下降17pct,但是在行业整体遇冷大环境下,仍然彰显出公司扩张的决心。
公司拿地主要以长三角地区核心城市辐射范围内的三四线城市为主,并逐步向珠三角、环渤海和中西部重点城市布局。土地市场的积极投资为公司高周转的运作模式提供保障,当前公司可售面积约2500万方,可保证未来2-3年销售。
3)商业广场加速扩张,“商业+住宅”双轮驱动。截至2017年前三季度,公司已经在全国45个城市布局53座吾悦广场,可租面积约230万方。其中已经开业17座,主要部分在上海、南京、长春、西安、长沙、重庆、成都、南昌、海口等国内大中城市,形成了以上海为中枢、长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部地区实施全国扩张的“1+3”商业战略布局。公司商业地产负责人陈总具有丰富的行业经验,未来公司将继续深化全国布局战略,和公司住宅形成良好的双轮驱动模式,成为公司新的盈利增长极。
4)投资建议:公司是高周转、高成长的标杆房企,前11月累计销售金额破千亿,超额完成全年目标。同时公司加快商业地产布局,商业综合体销售收入占比不断提升,预计2020年商业综合体业务有望跻身国内第一梯队。“商业+住宅”双轮驱动模式将显著提振公司估值水平,上调公司盈利预测,预计公司2017-2019EPS分别为2.17元、3.01和3.93元,对应PE分别为13.1X、9.5X和7.3X,良好销售表现为未来业绩释放提供坚实保障,当前时点仍有获取稳健回报的机会,维持“强烈推荐-A”评级,上调目标价至33.1元/股(对应2018年PE11X)。
上调盈利预测核心理由:
1)公司1-11月销售金额同比增长75.1%,全年销售金额预计将达到1200亿,超额完成年初销售计划40%。预计未来公司未来三年销售金额将保持在30%以上的年均符合增速。
2)前三季度预收账款增速43%,未来业绩锁定性较高;并且受益于本轮地产涨价效应,项目盈利能力有所提升。预计未来三年公司房地产业务结算面积的年复合增速保持在40%左右,且结算毛利率修复至30%并保持稳定。
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