多重政策利好催化粤港澳大湾区 八股迎机会

第9页:保利地产:新型融资渠道启航 储架发行首单

第1页:粤港澳大湾区发展规划公布在即 多重政策催化投资机会

第2页:塔牌集团:粤东景气持续 新产能助力发展

第3页:南山控股:盈利符合预期、将成就纯正物流地产第一股

第4页:东江环保:实际业绩增速符合预期 期待18年产能持续投放

第5页:华发股份:珠海龙头 大湾区推进提升公司价值

第6页:中集集团:全球经济回暖 装备龙头崛起

第7页:拓斯达:收购野田智能 汽车领域再添助力

第8页:招商蛇口:招商漳州收购启动 优质资产保驾护航

第9页:保利地产:新型融资渠道启航 储架发行首单

保利地产（个股资料 操作策略 盘中直播 独家诊股）

保利地产:新型融资渠道启航 储架发行首单

保利地产 600048

研究机构：国泰君安 分析师：谢皓宇,白淑媛,卜文凯 撰写日期：2018-03-15

保利租赁住房类REITs产品采取储架、分期发行机制,为国内首单储架发行类REITs。此次储架总规模不超过50亿元,首期发行规模17.17亿元,虽然保利租赁住房REITs仍为私募发行,但储架发行的意义在于对未来公募发行的可能性做准备。此次产品的基础资产为私募基金份额,底层资产为保利地产自持租赁住房,而且这些物业均由保利地产旗下租赁住房管理运营平台保利安平和保利商业负责运营。

对比7年期AAA级企业债平均利率为5.3%,考虑期限利差,19年存续期5.5%的利率处于低利率水平。此次优先级、次级占比为9:1,其中优先级资产支持证券规模为15.4亿元,预期收益率为固定5.5%,且证券评级AAA;次级资产支持证券规模为1.7亿元。本专项计划针对优先级资产支持证券每3年设有开放退出安排,可提前结束;次级资产支持证券不参与开放退出。

在开发端融资收紧的背景下,租赁就成为了新型融资渠道。目前在银行表外转变内,严控信托等非标资金流入房地产领域时,外加上海等城市严查并购贷款的情形下,开发商的融资渠道受限造成融资收紧。但长租公寓却是国家现阶段重点鼓励和扶持行业,加上重资产持有模式拉长投资回收期,因此资产证券化是释放这个行业资金沉淀最有效的解决方法。

保利地产拥有项目公司股权、债权及物业资产的优先收购权。保利地产作为资产优先收购权人,有权根据《标准条款》与《优先收购权协议》的约定优先收购私募基金所持项目公司的股权、债权,以及项目公司所持物业资产。由于公司未来业绩和估值的双双上修,加上行业合理的估值中枢在14倍左右,因此维持公司目标价24.27元/每股,公司2017~2019年EPS维持1.32/1.74/2.26元,对应PE为11.0/8.4/6.4倍。

风险提示:发生差额支付启动事件。