重磅！比专项债还要强N倍的基建REITS来了，挖出一家公司利润将增厚30%

近日，证监会与发改委联合下发《关于推进基建REITs试点相关工作的通知》，要求各单位密切配合推动基础设施REITs在证券交易所公开发行交易，盘活存量资产、形成投资良性循环，标志着我国公募基建REITs将正式启航。

目前我国已有3例基建领域类REITs发行，但都一致地采取了私募股权基金+ABN/资产支持专项计划的形式。此次规划出台，我国公募REITs正式破冰。

试点项目要聚焦重点行业：优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。本次试点相较海外市场包含更广义的基础设施概念，仓储物流、产业园区和信息网络建设是三个重点。

试点项目应符合以下条件：1）项目权属清晰。2）具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力。3）发起人（原始权益人）及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全，具有持续经营能力，最近3年无重大违法违规行为。基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。

1、什么是REITs？

REITs（Real Estate Investment Trusts）是以发行权益投资证券的方式募集资金，并将资金专门投资于不动产领域。

在国际范围内，早期REITs的基础资产主要是以房地产为主，现在还可以拓展至铁路、公路、通讯、电力、污水处理等具备经济价值的不动产，以基础设施为底层资产的则称之为基础设施REITs。

标准形式下，REITs通过向投资者发行份额，投资者一方面可以获得REITs的分红收入，另一方面还可以在二级市场上自由交易获取资本利得。

REITs在国际范围内是主流投资品之一，基建REITs是重要组成部分。美国的REITs中，基础设施占比约15.6%，是其第二大基础资产类别；澳大利亚、新加坡、香港、印度等国家或地区在近年来也都陆续推出基础设施REITs，其中通讯设施、石油天然气管道、电力输送设施、收费公路、机场、港口等基建设施均有案例，是基建REITs良好的基础资产。

2、为什么这个时点推出REITs？

①盘活百万亿量级的存量基建

我国目前已经积累了百万亿量级的存量基建资产。REITs相当于提前变现存量资产，反哺短期融资需求。

在一般的基建项目中，由于项目建设和运营时间往往长达10-30年，资金投入进去后即长时间失去流动性，REITs化相当于将现金流情况好的基建存量资产提前进行变现。

以收费公路为例，保守估计潜在规模可达4000亿。

截至2018年，我国收费公路总里程已达16.8万公里，累计建设投资总额8.9万亿，2018年产生通行费收入5552亿元，参考国外REITs与GDP的比例，收费公路REITs化的比例可以稍高一些，保守假设累计建设投资额的5%被REITs化，则对应潜在规模约4000亿元。

③基建增速历史新低，REITs作为专项债的有效补充

2019年基建投资（全口径）增速仅3.3%，自2008年至今增速处于历史低位。2018-2019年新增专项债中基建领域的占比并不高，仅为30%左右，其提升幅度难以抵御城投公司债务收缩规模；EITs作为专项债的有效补充。

2009-2019年，传统基建累计投资规模达128万亿元。若地方政府将存量盘活后的资金用于基建再投资，则在5%资产证券化假设下约可撬动32万亿投资；在3%资产证券化假设下约可撬动19万亿投资。由于目前限制基建投资的关键因素来源于融资端，基建REITs的推出，或可上修中期基建投资增速预期。

②降低政府杠杆率，PPP社会资本等形成商业模式

2018年，我国政府杠杆率为49.8%。而在考虑隐性负债后，我国政府2018年总的债务规模达到73万亿，占GDP的81.5%，处于中等偏上的水平。我国政府债务大部分形成了固定资产，通过基建REITs可以实现降低地方政府杠杆率的功能。

建筑企业参与PPP投资也面临资产结构变重，周转率降低，融资困难等问题，PPP项目也是一类良好基础资产，基建REITs推出可以为PPP等投资类项目提供退出渠道，盘活资产，增加对社会资本吸引力。

此外，当前资本市场投资基建项目渠道较窄，基建REITs有望成为一种新的大类资产配置方向。

目前我国已经累计发行类REITs产品68支，合计规模1403亿元，其中基础设施类占比8%；相比美国基建REITs占比15.6%，我国基础设施类REITs占比依然较小，未来有较大的提升空间。

3、受益方向

1、国盛证券认为可以从以下三个维度来筛选重点受益标的：

1）目前运营能力强，已经储备了规模较大、运营成熟的基建资产的公司。特别是持有符合本次政策重点支持的高速公路、仓储物流、市政环保、产业园区等类型项目的企业。

2）目前在手PPP等投资类项目较多的公司。

3）具备专业的基础设施投资、咨询、定价等服务能力和专业团队的公司。

重点关注：民营PPP龙头龙元建设（累计PPP订单承接额超过850亿元，在手订单饱满）；央企中运营类资产规模较大的中国交建（运营类资产规模已达1940亿元）、葛洲坝（5.7XPE，0.98XPB）等，以及国企中的四川路桥(承接了路桥集团成熟高速公路资产）。其他可关注在手PPP项目较多的央企如中国铁建、中国中铁等。

2、光大证券认为，权益型REITs项目的底层资产通常为“使用者付费”类项目。因此需要重点关注企业资产负债表中无形资产科目（注：长期应收账款通常对应政府付费项目）。建筑板块中，无形资产/总资产比重较高的有四川路桥、中国电建、北新路桥、中国交建。

以中国交建为例，假设其特许经营权资产全部以REITs出售（财务费用减少、折旧摊销减少、同时相关运营利润亦减少），则其归母净利润增厚约64亿元，占2019年中国交建归母净利润比例约为31%。

3、招商证券新增受益行业：不动产管理

涉足不动产资产管理机构、工业不动产（物流仓储、产业园区）等方面的企业或受益，本次不含商业不动产，但其或是可期待的未来。相关标的：【光大嘉宝】、【南山控股】、【中新集团】等