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金科股份:融创入股成二股东 强强联合 销售将大超预期
类别：公司研究 机构：中国中投证券有限责任公司 研究员：李少明 日期：2016-09-23
融创高比例高溢价认购,认可公司价值,长期合作可期。本次定增融资45亿元,融创(HK01918)通过旗下全资子公司认购40亿元,占定增额的89%,认购价4.41元,较拟定增价3.63元溢价21.5%。融创高额高溢价认购充分表明对公司未来发展以及大本营重庆地区房市的看好。定增后融创占比16.96%,成为第二大股东,预期将在较长时期内持有,不排除未来进一步与公司全面合作,值得期待。
与融创持股合计超42%,巩固大股东地位。融创认购公告中声明看好公司带来的投资回报,投资更具财务目的,不存在与大股东控制权的争夺。此次定增后总股本53.5亿股,黄红云夫妇实际持续占比25.21%,融创占比16.96%,合计持股超42%,恒大人寿、前海开源资管计划占比仅1.43%、1.87%,大股东地位得到充分巩固。
强强联合,房地产主业有望持续增长。融创持续区域聚焦和高端精品的策略与公司布局“核心十城”、“改善型、刚需型产品7:3”的战略调整不谋而合。此次合作,有利于公司在重庆以及其他“核心十城”的集中布局以及高端改善型住宅的着重开发,在控制成本的同时提升盈利能力,做到真正的强强联合。
受益“金九银十”重庆等二线楼市加速回暖,销售额已完成去年1.14倍。进入“金九银十”成渝等二线楼市加速回暖,甚至火热,新盘摇号或日光,一改过往的平淡,去化理想。公司前8月销售252.6亿元是去年全年的1.14倍完成全年280亿元+27%)目标指日可待,全年销售将大超目标和预期。
深耕成渝城市群,为大重庆区域龙头,以收购、合作方式等低成本加速“核心十城”拓展。此前重庆去化较慢,房价平稳,公司价值未被充分发掘。在持续政策刺激下,去化加速好转,外加人口和经济集中度持续上升,楼市迎来加速回暖。此外,公司在郑州等二线城市楼盘销售良好,加速业绩释放。定增顺利引进融创高溢价入主,强强联合,第一二大股东合计持股超42%,控股权稳定:当前股价仅高出定增价9%,RNAV5.93元,预计16-18年营收244、304、368亿元,同比增26%、25%、21%,三年复合增速24%:16-18年EPS0.35、0.45、0.50元,三年复合增长29.5%,对应当前股价PE12.5、9.8、8.8倍,6个月目标价6元,对应PE17.1倍。股价下有重估值和定增价保底,上有融创入股强强联合助力发展、销售持续向好以及向“幼教产业及社综服务”转型支持,自8月首次覆盖以来股价涨幅18%,再次“强烈推荐”。
风险提示:下半年销售低于预期;新业务开展尚待检验;外拓布局项目获取受阻。
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